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Mutuo 100% over 36: quando è possibile?

Negli ultimi anni si è sentito moltissimo parlare di mutuo al 100% per gli under 36. Non molti lo sanno, ma questa opzione è possibile anche per i richiedenti più in là con gli anni. Quindi, quando è possibile accedere al mutuo 100% per gli over 36?

Nelle prossime righe andremo ad osservare quando il finanziamento completo per l’immobile sarà disponibile anche per gli over 36 analizzandone anche le condizioni specifiche.

Cos’è un mutuo al 100% e quando conviene?

Il mutuo al 100% è un finanziamento che copre l’intero prezzo d’acquisto dell’abitazione. Si tratta di un’opportunità preziosa per chi non dispone di un capitale iniziale da destinare all’anticipo, oppure preferisce non intaccare i propri risparmi. A differenza dei mutui fino all’80%, questa formula consente di acquistare casa senza versare un contributo iniziale, ma prevede requisiti più specifici.

Il maggiore livello di rischio per l’istituto di credito si traduce infatti per il richiedente in tassi d’interesse più alti e richiesta di garanzie accessorie.

È possibile ottenere un mutuo al 100% anche per over 36?

Sì, ottenere un mutuo a copertura totale è possibile anche per chi ha superato i 36 anni. Alcune banche hanno sviluppato prodotti specifici dedicati a questa fascia di età. Come già anticipato però i requisiti di accesso sono decisamente più rigidi.

È importante sottolineare che molte banche stabiliscono un limite massimo d’età alla fine del piano di ammortamento, generalmente tra i 75 e gli 80 anni. Questo comporta, per chi è più avanti con l’età, la necessità di sottoscrivere un mutuo di durata più breve e, di conseguenza, con rate mensili più elevate.

Quali sono i requisiti per accedere ad un mutuo 100% se si è over 36?

Per ottenere un mutuo integrale in età adulta è necessario dimostrare una solida affidabilità finanziaria. Le banche valuteranno:

la stabilità del reddito, privilegiando lavoratori con contratto a tempo indeterminato o pensionati con entrate costanti;
la capacità di rimborso, accertandosi che il rapporto tra la rata del mutuo e il reddito mensile non superi il 30-35%;
la reputazione creditizia, escludendo chi ha segnalazioni negative nei sistemi di informazione creditizia;
l’età al termine del mutuo, che dovrà essere compatibile con le politiche della banca (generalmente non oltre 80 anni).

Le banche possono richiedere ulteriori garanzie

Nel caso di mutui con Loan To Value (LTV) superiore all’80%, le banche richiedono una o più garanzie supplementari a tutela del credito concesso. Quali sono le più comuni?

Doppia ipoteca

Prevede la costituzione di un’ipoteca non solo sull’immobile oggetto del finanziamento, ma anche su un secondo bene, di proprietà del mutuatario o di un familiare. Questa garanzia è spesso a costo zero e può essere revocata nel tempo, quando il debito residuo scende sotto il valore di mercato dell’immobile principale.

Polizza fideiussoria

Si tratta di una copertura assicurativa che garantisce la parte del finanziamento eccedente rispetto al limite previsto dai mutui fondiari. Alcune banche permettono di pagare il premio in un’unica soluzione, altre lo distribuiscono sulle rate mensili.

Polizza vita

Non obbligatoria per legge, ma spesso richiesta nei casi di maggiore rischio, specie per mutuatari con età avanzata. La sua finalità è coprire il debito residuo in caso di decesso.

Garante

Un soggetto terzo, con requisiti economici solidi, può essere coinvolto nella richiesta per rafforzare la posizione del mutuatario, assumendosi la responsabilità del pagamento in caso di inadempienza.

Cointestazione con under 36

Cointestare il mutuo con una persona di età inferiore ai 36 anni consente di accedere alle agevolazioni statali del Fondo Consap, ottenendo condizioni più vantaggiose e una maggiore facilità di approvazione.

Seconda casa come garanzia

È possibile proporre una seconda abitazione di proprietà come garanzia ipotecaria aggiuntiva. La banca, in questo modo, potrebbe concedere il 100% dell’importo richiesto. È una strada efficace, ma comporta un rischio elevato: in caso di mancato pagamento, entrambi gli immobili potrebbero essere oggetto di pignoramento.

Come possono accedere gli over 36 al Fondo Consap?

Il Fondo di Garanzia per la Prima Casa, noto anche come Fondo Consap, è uno strumento istituito dallo Stato italiano per facilitare l’accesso al credito immobiliare, in particolare per l’acquisto della prima abitazione. Il Fondo è gestito da Consap S.p.A. (Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici) ed è operativo dal 2013.

Nel paragrafo precedente abbiamo visto come la banca possa chiedere come garanzia la cointestazione del mutuo con una persona con età inferiore ai 36 anni.

Infatti, chi è coniugato o convive da almeno due anni con una persona under 36, può richiedere un mutuo agevolato tramite il Fondo di Garanzia statale. È necessario avere un ISEE non superiore a 40.000 euro e non richiedere più di 250.000 euro. La domanda può essere presentata fino al 31 dicembre 2027.

Consap per famiglie numerose

Il Fondo è accessibile anche per nuclei familiari con almeno tre figli minori di 21 anni, con limiti ISEE incrementali:

Fino a 40.000 euro con tre figli
Fino a 45.000 euro con quattro figli
Fino a 50.000 euro con cinque figli

Questa misura offre una concreta opportunità per accedere al mutuo 100% anche in età adulta, sostenendo in particolare le famiglie con carichi familiari importanti.

Quali sono i tassi di interesse dei mutui 100%?

Secondo i dati raccolti nel maggio 2025, i tassi d’interesse per i mutui al 100% risultano generalmente superiori rispetto a quelli offerti per mutui all’80% o al 90%. In media, un mutuo a copertura totale ha un tasso fisso attorno al 4,2%, ma può scendere sensibilmente – anche sotto il 3,6% – se l’immobile è efficiente dal punto di vista energetico e si rientra in agevolazioni come quelle per i mutui green.

I mutui agevolati tramite il Fondo Consap offrono invece condizioni particolarmente competitive, con tassi a partire da circa 2,4%, a seconda della banca e del profilo del cliente.

Bisogna però anche ricordare che il mutuo 100% per gli over 36 non copre i costi accessori. Quali sono?

Mutuo 100% over 36: i mutui accessori non coperti

Anche se il mutuo copre il 100% del valore dell’immobile, alcune spese restano sempre a carico dell’acquirente. Tra queste rientrano:

le spese notarili;
le commissioni dell’agenzia immobiliare;
imposte e tasse sull’atto di compravendita;
eventuali costi di perizia e istruttoria.

Questi importi possono incidere significativamente sul budget, pertanto è opportuno pianificare un fondo di almeno il 5-7% del prezzo di acquisto.

Domande frequenti

Qual è il limite massimo di età per richiedere un mutuo al 100%?
Di solito, la banca stabilisce che alla fine del piano di rimborso il mutuatario non superi i 75-80 anni, ma la soglia può variare.

È vero che il mutuo 100% ha tassi più alti?
Sì, in genere sì. Il maggiore rischio percepito dalla banca si riflette in condizioni meno vantaggiose rispetto a un mutuo con anticipo.

L’assicurazione vita è obbligatoria?
Non è obbligatoria per legge, ma alcune banche ne richiedono la sottoscrizione per motivi di garanzia.

Il mutuo copre anche le spese notarili o dell’agenzia?
No, il finanziamento copre solo il prezzo dell’immobile. Le spese accessorie vanno sostenute con risorse proprie.

Prima di richiedere un mutuo ed acquistare una casa, è però importante mettersi nelle mani di professionisti del settore: Studio Ungheria offre la migliore consulenza immobiliare a Roma dal 1997. Contattaci e ti aiuteremo a trovare la tua casa del futuro!