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Tutto quello che c’è da sapere su come ottenere un mutuo

Il mutuo rappresenta un impegno finanziario importante, che condizionerà le nostre finanze. Tuttavia, è al tempo stesso è uno strumento pressoché imprescindibile per acquistare un immobile.

Ma come ottenere un mutuo? Nelle prossime righe esploreremo tutti i passaggi necessari senza tralasciare alcun aspetto al fine di offrirti una panoramica completa che ti aiuterà a prendere decisioni informati e consapevoli.

Valutare con attenzione la propria situazione finanziaria

Prima di inoltrare una richiesta di mutuo, è fondamentale avere un quadro chiaro e dettagliato della propria situazione finanziaria. Le banche, infatti, valutano con attenzione la capacità del richiedente di restituire il prestito. Questo controllo non si limita alla sola valutazione del reddito, ma prende in considerazione diversi fattori. Osserviamoli uno ad uno.

Stabilità del lavoro

Il reddito è uno dei fattori principali considerati dagli istituti di credito. Le banche richiedono generalmente le ultime buste paga, il CUD (Certificazione Unica) e, in alcuni casi, l’ultima dichiarazione dei redditi. I lavoratori autonomi, invece, devono presentare le ultime dichiarazioni dei redditi e, talvolta, anche i bilanci.

Spese mensili e debiti pregressi

Oltre al reddito, le banche tengono conto delle spese mensili e dei debiti già in essere, come finanziamenti per auto o prestiti personali. Questo è il cosiddetto rapporto debito/reddito, che dovrebbe essere inferiore al 30-35%. Se questo è troppo elevato rappresenta un rischio ì per la banca, e di conseguenza si riducono le probabilità di ottenere il mutuo.

Punteggio creditizio

Il credit score (punteggio creditizio) è un indicatore della tua affidabilità finanziaria. È calcolato sulla base del comportamento passato in relazione ai prestiti e ai pagamenti, come il rispetto delle scadenze per il pagamento delle rate o l’assenza di segnalazioni negative presso il CRIF (Centrale Rischi Finanziari). Un buon punteggio creditizio è un fattore chiave per ottenere un mutuo a condizioni favorevoli.

Capacità di risparmio

Oltre a valutare il reddito, le banche osservano la capacità di risparmio del richiedente. Avere un fondo di riserva o una somma accantonata dimostra una maggiore stabilità finanziaria e riduce il rischio per l’istituto di credito. Questo è particolarmente importante quando si deve versare una parte di acquisto non coperta da mutuo (che potrebbe essere, tendenzialmente, pari al 20% del valore dell’immobile).

Quale tipo di mutuo scegliere?

Le tipologie di mutuo presenti sono a tasso fisso, variabile e misto. Qual è la più conveniente? Ognuna ha caratteristiche proprie e implicazioni finanziarie diverse.

Mutuo a tasso fisso

Questa opzione prevede che il tasso di interesse rimanga invariato per tutta la durata del prestito. Le rate saranno costanti, permettendoti di pianificare meglio le spese a lungo termine. È una scelta consigliata per chi vuole la sicurezza di sapere in anticipo quanto pagherà ogni mese, indipendentemente dalle oscillazioni del mercato. Tuttavia, il tasso iniziale potrebbe essere più alto rispetto a un mutuo a tasso variabile, soprattutto in periodi di bassi tassi d’interesse.

Mutuo a tasso variabile

Il tasso di interesse cambia in base all’andamento del mercato, solitamente legato all’indice Euribor o al tasso della Banca Centrale Europea (BCE). Questo significa che le rate possono variare nel tempo: inizialmente potrebbero essere più basse rispetto a un tasso fisso, ma c’è il rischio che aumentino in futuro. Il tasso variabile è indicato per chi ha una buona capacità di affrontare eventuali aumenti delle rate e desidera sfruttare i periodi di tassi bassi.

Mutuo a tasso misto

Questa soluzione combina i vantaggi del tasso fisso e del tasso variabile. Con il mutuo a tasso misto, puoi iniziare con un tasso fisso per un certo periodo e successivamente passare a un tasso variabile (o viceversa). Questa flessibilità può essere utile per chi vuole approfittare di tassi variabili in momenti favorevoli ma mantenere la stabilità delle rate in altre fasi.

Qual è la documentazione necessaria da fornire alla banca?

Per ottenere un mutuo è necessario presentare alla banca prescelta una documentazione dettagliata. Quali sono i documenti che non possono assolutamente mancare?

• Documenti di identità: Carta d’identità o passaporto in corso di validità.
• Codice fiscale: Obbligatorio per tutti i richiedenti.
• Stato civile: Se sei sposato o divorziato, potrebbe essere richiesta una documentazione che attesti il tuo stato civile (ad esempio, certificato di matrimonio o sentenza di separazione/divorzio).
• Reddito: Per i lavoratori dipendenti, è richiesta la documentazione delle ultime buste paga e il CUD. Per i lavoratori autonomi, è necessario fornire le ultime dichiarazioni dei redditi (Modello UNICO) e, in alcuni casi, i bilanci degli ultimi due o tre anni.
• Estratti conto bancari: Gli estratti conto degli ultimi 6-12 mesi sono necessari per valutare la tua gestione del denaro e verificare la presenza di eventuali debiti o prestiti in corso.
• Proposta di acquisto dell’immobile: Una copia della proposta d’acquisto o del compromesso, con indicazione del prezzo concordato e delle condizioni di pagamento.

Come ottenere un mutuo? Gli step necessari

Il processo per ottenere un mutuo può essere suddiviso in diverse fasi. Ogni passaggio è cruciale e deve essere seguito con attenzione per garantire che la richiesta venga approvata e che l’erogazione del finanziamento avvenga senza intoppi. Di seguito, esploriamo in dettaglio le varie fasi della richiesta del mutuo.

1.     Preparazione della documentazione

Prima di tutto, è fondamentale raccogliere tutta la documentazione richiesta dalla banca. Questa fase può sembrare lunga, ma prepararsi in anticipo consente di accelerare i tempi di valutazione.  I documenti da preparare sono quelli osservati nel dettaglio nei paragrafi precedenti.

Una documentazione completa e corretta permetterà alla banca di procedere velocemente con la valutazione della tua richiesta, evitando ritardi dovuti a mancanze o errori.

2.     Presentazione della richiesta

Una volta raccolta la documentazione, potrai procedere con la presentazione della richiesta formale di mutuo alla banca scelta. A questo punto, l’istituto di credito ti fornirà un modulo da compilare con tutti i dettagli relativi all’importo richiesto, la durata del finanziamento, la tipologia di tasso d’interesse e altre informazioni personali.

È possibile effettuare questa operazione online, direttamente presso la filiale della banca o tramite il supporto di un mediatore creditizio che può assisterti nella compilazione della documentazione.

3.     Valutazione del rischio

Dopo aver ricevuto la richiesta, la banca avvia una valutazione del rischio. Questa fase è cruciale, in quanto l’istituto di credito esamina la tua capacità di rimborso e il profilo creditizio. Durante questa fase, la banca verificherà:

1. La stabilità del tuo reddito, sia che tu sia lavoratore dipendente, autonomo o pensionato.
2. Il rapporto debito/reddito, cioè la percentuale del tuo reddito netto mensile che sarà destinata al pagamento delle rate del mutuo. Idealmente, questo rapporto dovrebbe essere inferiore al 30-35%.
3. Il tuo punteggio creditizio e la tua affidabilità finanziaria, basata sulla tua storia creditizia e sulla gestione dei debiti precedenti.
4. Il valore dell’immobile che intendi acquistare, verificato tramite una perizia commissionata dalla banca.

4.     Perizia sull’immobile

Completata la valutazione preliminare, la banca richiede una perizia indipendente sull’immobile da acquistare. Si tratta di una valutazione effettuata da un perito esterno, incaricato dalla banca, che stabilisce il valore reale dell’immobile. Questo passaggio è importante per la banca, in quanto l’immobile funge da garanzia per il mutuo.

La perizia prende in considerazione diversi fattori, tra cui la localizzazione dell’immobile, le sue condizioni strutturali, la metratura e altri parametri rilevanti. Se il valore stimato dal tecnico della banca fosse più basso del prezzo di vendita concordato, la banca potrebbe decidere di concedere un mutuo inferiore a quello richiesto. In tal caso, sarai tenuto a coprire la differenza con capitale proprio.

5.     Approvazione della richiesta

Qualora la valutazione del rischio e la perizia risultassero favorevoli, la banca procederà con l’approvazione del mutuo. A questo punto, ti verrà fornito un preventivo definitivo con le condizioni del mutuo, inclusi:

1. L’importo concesso.
2. Il tasso di interesse (fisso o variabile) applicato.
3. Il piano di ammortamento, cioè il calendario di rimborso con l’indicazione delle rate mensili.
4. Le eventuali spese accessorie, come quelle di istruttoria, perizia e assicurazione obbligatoria.

Prima di accettare, è importante leggere attentamente tutte le condizioni contrattuali e chiarire eventuali dubbi con il consulente della banca

6.     Stipula del contratto di mutuo

Accettata l’offerta della banca, si procede con la stipula del contratto di mutuo in presenza di un notaio, il quale  verificherà che tutte le condizioni siano conformi alle normative vigenti.

Durante la stipula del contratto di mutuo, il notaio provvederà a:

1. Verificare l’identità delle parti coinvolte (acquirente, venditore e banca).
2. Redigere e autenticare il contratto di mutuo.
3. Registrare l’ipoteca sull’immobile a favore della banca, che rappresenta la garanzia del prestito. L’ipoteca rimane attiva fino all’estinzione totale del mutuo.

Dopo la firma, il mutuo è ufficialmente erogato e i fondi vengono trasferiti al venditore per completare l’acquisto dell’immobile.