Surroga del mutuo, come funziona e quando richiederla?

Il mutuo con la propria Banca, per fortuna, non è per sempre. Non stiamo facendo riferimento al fatto che, una volta trascorsa la durata del finanziamento e versate tutte le rate con i dovuti interessi, il finanziamento si estinguerà. Infatti, anche prima della sua scadenza naturale, è possibile “rimescolare le carte in tavola” attraverso la surroga del mutuo. Di cosa si tratta e come funziona?

In sostanza è il trasferimento del finanziamento da un istituto ad un altro. Nelle prossime righe osserveremo da vicino come avviene tale procedura e soprattutto ci soffermeremo su quando conviene farla.

Cos’è la surroga del mutuo?

Partiamo fornendo una definizione di surroga del mutuo. Come già accennato, si tratta del trasferimento di un mutuo ipotecario da una banca a un’altra. Il nuovo istituto subentra nel finanziamento già esistente e propone condizioni contrattuali diverse, generalmente più favorevoli per il cliente.

L’aspetto principale è che il debito residuo resta invariato. Questo significa che il nuovo mutuo deve avere lo stesso importo della somma ancora da rimborsare alla banca originaria. La surroga non permette quindi di ottenere un importo di finanziamento più alto.

Anche l’ipoteca sull’immobile viene mantenuta. Non si cancella la garanzia per iscriverne una nuova, ma si trasferisce l’ipoteca a favore della banca subentrante. Proprio questa caratteristica rende la procedura più semplice rispetto ad altre operazioni sul mutuo.

Perché richiedere la surroga?

Il motivo principale per cui si richiede la surroga del mutuo è ottenere condizioni economiche migliori rispetto a quelle del mutuo originario. Un mutuatario può valutare il trasferimento:

• quando trova un tasso più basso presso un’altra banca;
• quando vuole alleggerire la rata mensile;
• quando desidera modificare la durata residua del piano di rimborso.

La surroga può essere utile anche per cambiare tipologia di tasso. Chi ha un mutuo variabile può scegliere di passare a un tasso fisso per avere una rata più stabile nel tempo. Al contrario, chi ha un fisso può valutare il variabile se la nuova proposta risulta più conveniente e coerente con le proprie esigenze.

Per una famiglia, una rata più sostenibile può fare la differenza nella gestione delle spese mensili. Per chi invece vuole ridurre il periodo di indebitamento, la surroga può servire ad accorciare la durata del mutuo, qualora le condizioni lo consentano.

Quando conviene richiedere la surroga del mutuo?

Il vantaggio più evidente della surroga del mutuo è il possibile risparmio sugli interessi. Se la nuova banca applica un tasso più conveniente, il costo complessivo del finanziamento può diminuire.

Un secondo beneficio riguarda la rata. Con un tasso inferiore o con una diversa durata del mutuo, l’importo mensile può diventare più leggero. Questo può aiutare il cliente a gestire meglio il bilancio familiare.

In linea generale, la surroga del mutuo tende a essere più conveniente quando il mutuo ha ancora diversi anni davanti. Nei piani di ammortamento alla francese, molto diffusi nei mutui casa, la quota interessi è più alta nella prima parte del rimborso e diminuisce progressivamente nel tempo.

Per questo motivo, se il finanziamento è ancora lontano dalla scadenza, un tasso più basso può generare un risparmio più consistente. Al contrario, quando il mutuo è quasi concluso, gran parte degli interessi è già stata pagata e di conseguenza, richiedere la surroga del mutuo non converrebbe.

Come richiedere la surroga del mutuo?

Prima di richiedere la surroga, è importante conoscere esattamente i seguenti elementi:

• capitale residuo;
• tasso applicato;
• rata;
• durata rimanente;
• spese periodiche;
• totale ancora da rimborsare.

Dopo questa verifica, il cliente può confrontare le offerte di altre banche. Come spiegato nel paragrafo precedente, l’obiettivo non deve essere soltanto trovare una rata più bassa, ma capire se il nuovo finanziamento è davvero più conveniente nel complesso.

Una volta individuata una proposta interessante, si presenta domanda alla banca scelta. La richiesta può avvenire tramite modulo predisposto dall’istituto oppure attraverso una comunicazione formale, accompagnata dalla documentazione necessaria.

La Banca subentrante valuta il profilo del cliente, il valore dell’immobile e la regolarità del mutuo in corso. Se l’istruttoria ha esito positivo, il nuovo istituto contatta la banca originaria, acquisisce il conteggio del debito residuo e procede con il trasferimento.

A quel punto il vecchio mutuo viene estinto dalla nuova banca che subentrerà e il cliente inizia a rimborsare a quest’ultima il finanziamento secondo le nuove condizioni concordate.

La banca può rifiutare la surroga?

Bisogna distinguere tra banca originaria e banca subentrante. La banca presso cui è stato acceso il mutuo non può impedire al cliente di trasferire il finanziamento presso un altro istituto. Non può neppure ostacolare l’operazione applicando penali o costi non giustificati.

La nuova banca invece verifica diversi elementi. Il primo riguarda la regolarità dei pagamenti: un mutuo senza ritardi o insoluti rende la richiesta più solida. Viene poi analizzata la capacità di rimborso del cliente, quindi il rapporto tra reddito e nuova rata.

Anche il valore dell’immobile è importante, perché la casa rappresenta la garanzia del finanziamento. Se l’immobile non è ritenuto adeguato rispetto al debito residuo, la banca potrebbe non accettare la domanda.

Se una banca non accetta la domanda di surroga del mutuo, il cliente può comunque rivolgersi a un altro istituto. Ogni banca applica criteri propri, quindi una risposta negativa non esclude la possibilità di ottenere la portabilità altrove.

Quanto costa la surroga del mutuo?

Tra i vari vantaggi della surroga troviamo anche l’assenza di costi significativi per il cliente. Le spese di trasferimento sono sempre a carico della banca subentrante e possono includere costi notarili, commissioni bancarie e perizia sull’immobile.

Tra gli importi collegati alla procedura viene indicata la tassa ipotecaria di 35 euro, dovuta per l’annotazione del passaggio nei registri immobiliari, ma nella maggior parte dei casi, anche questo importo viene assorbito e azzerato dalla nuova banca.
È comunque opportuno leggere con attenzione le condizioni della nuova banca, perché alcune proposte potrebbero prevedere spese accessorie legate al nuovo contratto.

La gratuità è uno dei motivi per cui la surroga viene spesso preferita alla sostituzione del mutuo, che comporta invece l’estinzione del vecchio finanziamento e la stipula di un nuovo contratto.