Spese condominiali, cosa comprendono e come vengono calcolate?

Abitare in un condominio significa anche confrontarsi con le spese condominiali, che possono generare alcuni dubbi sulle loro modalità di ripartizione. Questa guida nasce proprio per fare chiarezza su ogni aspetto.

Nelle prossime righe osserveremo da vicino quali voci comprendono le spese condominiali, come vengono suddivise ed infine ci soffermeremo su alcuni casi particolari.

Che cosa comprendono le spese condominiali?

Le spese condominiali sono i costi necessari per il funzionamento, la conservazione, la manutenzione e l’amministrazione delle parti comuni dell’edificio. Non rappresentano quindi una voce generica, ma un insieme di oneri che servono a mantenere efficiente il fabbricato e a garantire i servizi condivisi. In questa nozione rientrano:

• i costi per la manutenzione dell’edificio;
• i servizi comuni;
• le utenze comuni.

Le spese condominiali si differenziano in spese ordinarie e spese straordinarie.

Spese ordinarie

Tra le spese ordinarie rientrano:

• le utenze di luce, acqua ed energia elettrica;
• l’assicurazione dello stabile;
• il compenso dell’amministratore;
• la manutenzione dell’ascensore;
• le pulizie;
• la cura del giardino;
• le piccole riparazioni;
• la gestione dei rifiuti.

Spese straordinarie

Le spese straordinarie possono comprendere invece:

• i costi imprevisti;
• gli interventi importanti di ristrutturazione come ad esempio il rifacimento del tetto o delle facciate;
• l’installazione di nuovi impianti, come ascensori, pannelli solari o sistemi centralizzati.

Come si determinano le quote condominiali?

Per ripartire le spese si utilizzano le tabelle millesimali, che attribuiscono a ciascuna unità immobiliare un valore proporzionale rispetto all’intero edificio.

Ogni appartamento ha un “peso” espresso in millesimi, che serve come base per distribuire molte delle spese comuni.

Il calcolo dei millesimi tiene conto di parametri come superficie, numero dei vani, destinazione d’uso, esposizione e piano.

Quali sono le regole di ripartizione delle spese condominiali?

Quando una spesa riguarda beni o servizi di cui tutti godono indistintamente, ciascun condomino contribuisce in base ai millesimi. È il criterio applicato solitamente per le spese che interessano l’intero condominio senza differenze di uso tra i singoli proprietari.

Criterio d’uso

Accanto a questo principio esiste il criterio dell’uso. Quando una parte comune serve i condomini in misura diversa, la ripartizione non avviene soltanto sulla base della quota di proprietà, ma in proporzione all’utilità potenziale che ciascuno può trarne.

Il caso più noto è quello di scale e ascensori: chi si trova ai piani più alti sostiene una quota maggiore, non perché usi materialmente di più il servizio ogni giorno, ma perché ne può beneficiare in misura superiore. Conta quindi l’uso potenziale e non quello effettivo.

C’è poi il criterio che riguarda i beni o gli impianti destinati soltanto a una parte del fabbricato. Se una scala, un ascensore, un cortile o un altro servizio è utile esclusivamente a un gruppo di condomini, la spesa resta a carico soltanto di chi ne trae beneficio. È il principio che spiega perché in un edificio complesso non tutte le uscite vengono necessariamente suddivise tra tutti i proprietari allo stesso modo.

Anche l’affittuario deve sostenere le spese condominiali?

Quando l’immobile è locato, a chi spetta il pagamento delle spese condominiali?

Dal punto di vista economico l’inquilino sostiene normalmente le spese ordinarie, mentre il proprietario continuerà a sostenere le spese straordinarie e quindi gli interventi che incidono sulla struttura o sulla conservazione del bene. Se l’inquilino non pagherà le spese ordinarie, sarà comunque responsabile il proprietario, questo perché la responsabilità verso il condominio non si trasferisce all’inquilino per il solo fatto che quest’ultimo occupi l’appartamento, bensì permane al proprietario.

Chi stabilisce le scadenze?

Le quote condominiali vengono di solito richieste sulla base delle scadenze stabilite dall’assemblea, che approva il bilancio preventivo e fissa le rate annuali. Nella pratica il versamento può avvenire in più tranche durante l’anno, con cadenza trimestrale, bimestrale o semestrale, anche se alcuni condomìni scelgono una rata unica. Le eventuali modifiche alle scadenze o le richieste di pagamenti straordinari devono essere deliberate in assemblea e comunicate ai condomini.

Cosa succede se non si pagano le spese condominiali?

In caso di morosità da parte di un condomino l’amministratore è tenuto ad agire entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio per recuperare le somme non versate. Inoltre, può ottenere, senza bisogno di una specifica autorizzazione assembleare, un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per il recupero del credito.

La prescrizione dei debiti condominiali

Infine, è importante sottolineare un ulteriore aspetto: i debiti condominiali sono soggetti a prescrizione. Di conseguenza, l’amministratore in caso di morosità si deve attivare tempestivamente. Quali sono allora le tempistiche previste dalla normativa?

Le spese ordinarie si prescrivono in cinque anni, mentre per quelle straordinarie vale il termine decennale. In caso di ritardo nei versamenti, il regolamento condominiale può prevedere interessi di mora.