Nuove costruzioni

Bonus casa, come cambiano nel 2026? Meglio guardare alle nuove costruzioni

La Legge di Bilancio 2026 porta con sé una serie di importanti novità in merito ai bonus casa. Oltre al dibattito sul taglio dell’Irpef e sulla riforma delle pensioni, infatti uno dei capitoli più rilevanti riguarda proprio il futuro dei bonus edilizi, strumenti che negli ultimi dieci anni hanno avuto un impatto significativo sul comparto immobiliare e sull’economia nazionale.

Dal Superbonus 110% – introdotto nel 2020 per stimolare la ripresa post-pandemica – fino al bonus ristrutturazioni e all’Ecobonus, le famiglie italiane hanno potuto usufruire di agevolazioni senza precedenti. Questo ha generato una crescita dei cantieri, favorito interventi di riqualificazione energetica e incrementato la sicurezza antisismica degli edifici.

Tuttavia, la stagione dei maxi-incentivi si avvia alla conclusione. Dal 1° gennaio 2026 inizia una fase di ridimensionamento progressivo, con aliquote ridotte e requisiti più stringenti.

È questo, quindi, il periodo migliore per orientare i propri investimenti verso le nuove costruzioni: abitazioni di nuova generazione che, a differenza di quelle datate ad oggi esistenti, non necessitano di alcun intervento. Ma vediamo innanzitutto come cambieranno i bonus casa il prossimo anno.

Bonus ristrutturazioni ed edilizi: cosa cambia dal 2026

Il bonus ristrutturazioni è stato per anni l’incentivo più richiesto nell’ambito dell’edilizia residenziale. Nato come misura “ordinaria” con aliquota al 36%, è stato più volte prorogato e rafforzato, arrivando al 50% per la prima casa su un tetto massimo di 96.000 euro di spesa per unità immobiliare.

Questa agevolazione ha favorito interventi di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia, stimolando il settore delle costruzioni e consentendo a milioni di famiglie di riqualificare le proprie abitazioni.

Le aliquote però nel giro di pochi mesi saranno destinate a notevoli riduzioni..

Le nuove aliquote dal 2026

A partire dal 1° gennaio 2026 lo scenario cambia in maniera significativa:

• per la prima casa, la detrazione passerà dall’attuale 50% al 36%;
• per le altre abitazioni, l’aliquota scenderà dal 36% al 30%.

Questa riduzione rappresenta un ritorno ai valori storici della misura, ma con un impatto immediato sul risparmio ottenibile. A rendere ancor meno appetibile tale strumento vi è il già pianificato drastico abbattimento delle aliquote per gli anni successivi al 2026 (arriverà al 30% per tutte le abitazioni).

Proviamo a fare un esempio pratico per rendere il tutto più chiaro:

• Intervento da 40.000 euro su prima casa:
  • nel 2025 → detrazione di 20.000 euro (50%),
  • nel 2026 → detrazione di 14.400 euro (36%).
    La differenza è di 5.600 euro in meno.

I calcoli dimostrano esattamente come il calo percentuale possa tradursi in considerevoli somme e vantaggi fiscali persi.

Perché il bonus ristrutturazioni è stato ridotto?

Il ridimensionamento del bonus ristrutturazioni risponde a due logiche principali:

1. Sostenibilità dei conti pubblici: l’esplosione dei costi legati al Superbonus ha reso necessario un rientro verso forme di incentivazione meno onerose per lo Stato.
2. Normalizzazione del settore: dopo anni di incentivi straordinari, il legislatore punta a stabilizzare il mercato delle costruzioni, evitando distorsioni legate a picchi di domanda e congestione dei cantieri.

La conseguenza diretta però si riversano sulle famiglie: chi intende ristrutturare dovrà anticipare i lavori al 2025 per massimizzare il vantaggio fiscale. Le imprese segnalano già un incremento delle richieste di preventivi e una crescita delle domande di finanziamento, proprio perché i contribuenti vogliono bloccare le condizioni attuali più favorevoli prima del cambio di regime, creando, di contro, un esponenziale aumento della domanda rispetto all’offerta.

Come cambiano l’ecobonus e il sismabonus?

Tra i bonus casa più richiesti troviamo anche l’ecobonus e il sismabonus, i quali rimarranno in vigore fino al 2027, ma già a partire dal 2026 subiranno anch’essi delle significative riduzioni delle aliquote, tanto da mettere in dubbio la reale convenienza della realizzazione degli interventi.

Ecobonus

L’Ecobonus è nato per incentivare lavori che riducono i consumi energetici degli edifici, in linea con gli obiettivi europei di sostenibilità e con le direttive sul contenimento delle emissioni. Ha coperto nel tempo interventi come:

• sostituzione di caldaie e impianti di climatizzazione invernale con sistemi più efficienti,
• installazione di pannelli solari termici,
• coibentazione e isolamento termico,
• sostituzione di infissi e serramenti,
• domotica per la gestione intelligente dell’energia.

Fino al 2025 le detrazioni saranno pari al 50% sulla prima casa e 36% sulle seconde abitazioni. Dal 2026, però, la convenienza calerà sensibilmente: la prima casa passa al 36%, mentre gli altri immobili al 30%.

Sismabonus

Il Sismabonus è stato introdotto per promuovere interventi di messa in sicurezza degli edifici situati in zone a rischio sismico. Si tratta di opere complesse da realizzare e spesso molto costose e riguardano consolidamenti strutturali, rinforzi antisismici e adeguamenti degli edifici esistenti.

Anche questo strumento resterà valido fino al 2027, ma con percentuali ridotte a partire dal 2026:

• 36% per la prima casa,
• 30% per gli altri immobili.

Un ridimensionamento che pesa in modo particolare, proprio perché gli interventi antisismici richiedono investimenti ingenti e, di conseguenza, la riduzione della detrazione scoraggia i proprietari dall’avvio dei lavori.

Meglio orientarsi verso le nuove costruzioni?

Il ridimensionamento dei bonus casa a partire dal 2026 cambia radicalmente lo scenario per chi sta valutando un investimento immobiliare.

Se fino a pochi anni fa i bonus edilizi spingevano molti proprietari a ristrutturare abitazioni datate, oggi la prospettiva si sta ribaltando: in molti casi è più vantaggioso orientarsi verso una nuova costruzione piuttosto che investire in interventi di ristrutturazione sempre meno sostenuti dallo Stato.

Perché le nuove costruzioni sono più competitive?

Proviamo allora a stilare una lista dei vantaggi per i quali in prospettiva le nuove costruzioni risultano più convenienti rispetto ad un intervento di ristrutturazione.

1. Efficienza energetica elevata
   Le case di nuova realizzazione rispettano standard energetici molto più avanzati (classi A o superiori), garantendo consumi ridotti e bollette più leggere senza dover ricorrere a costosi lavori di riqualificazione.
2. Nessun limite fiscale
   Chi acquista un nuovo immobile non deve confrontarsi con tetti di spesa, scadenze di fatturazione o riduzione progressiva delle aliquote. L’investimento è immediatamente certo e le agevolazioni per l’acquisto non sono soggette a future riduzioni.
3. Maggiore sicurezza antisismica
   Le nuove costruzioni devono rispondere per legge a criteri antisismici più stringenti rispetto al patrimonio edilizio esistente. Per tale ragione, la sicurezza è integrata nell’immobile senza la necessità di accedere al Sismabonus.
4. Assenza di vincoli burocratici e tecnici
   Una ristrutturazione comporta spesso iter complessi, autorizzazioni, tempi lunghi e il rischio di imprevisti legati a edifici datati.
   In tal senso, le case nuove non necessitano di alcun intervento di ristrutturazione e/o adeguamento, in quanto sono già dotate di elementi di nuova generazione.
   Per citarne alcuni:
   • caldaie e impianti di climatizzazione invernale con sistemi più efficienti
   • pannelli solari termici
   • coibentazione e isolamento termico grazie alla realizzazione di opere interne ed esterne con materiali ecologici e isolanti di nuova generazione, infissi e serramenti altamente performanti
   • domotica: una casa all’avanguardia che consente una gestione intelligente dell’energia da remoto.
     La nuova costruzione elimina gran parte di queste criticità.

Se vivi a Roma e stai cercando la tua casa del futuro rivolgiti a Studio Ungheria: scopri le varie soluzioni abitative in corso di realizzazione: la consegna è dietro l’angolo.
Il nostro team è pronto ad offrirti la migliore consulenza immobiliare possibile: contattaci allo 06.3222323!