Efficienza energetica -

Nuove costruzioni

Classe energetica degli edifici, quali immobili non saranno più vendibili dal 2030?

Nei prossimi anni il miglioramento delle classi energetiche degli edifici sarà praticamente obbligatorio. A stabilirlo la nuova Direttiva Case Green pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale dell’Unione Europea lo scorso 8 maggio 2024.

La misura rientra nel più ampio pacchetto Fit for 55, il programma europeo che mira a ridurre del 55% le emissioni di gas serra entro il 2030 e a raggiungere la neutralità climatica entro il 2050.

Il settore edilizio è responsabile di circa il 40% dei consumi energetici e del 36% delle emissioni di CO₂ in Europa. Migliorare la classe energetica degli edifici significa quindi incidere in maniera diretta sul percorso di transizione ecologica e contribuire alla lotta contro il cambiamento climatico.

Quindi, quali saranno gli effetti della normativa sul mercato immobiliare? Nelle prossime righe osserveremo da vicino gli obblighi e sanzioni previste dalla Direttiva Case Green e illustreremo nel dettaglio i motivi per cui investire nelle abitazioni di nuova costruzione possa risultare una soluzione conveniente per tutti coloro che sono al momento proprietari di un immobile di classe energetica inferiore alla D.

Quali sono le scadenze imposte dalla Direttiva Casa Green?

Il provvedimento definisce una roadmap scandita da obiettivi progressivi:

• Entro il 1° gennaio 2030: tutti gli edifici residenziali dovranno raggiungere almeno la classe energetica E.
• Entro il 2033: obbligo di raggiungere la classe D.
• Entro il 2035: eliminazione graduale degli impianti di riscaldamento a combustibili fossili, con particolare attenzione alle caldaie a gas.

Le tempistiche sono serrate e coinvolgono tanto il patrimonio edilizio esistente.
In pratica, in meno di dieci anni gran parte delle abitazioni italiane dovrà subire interventi di efficientamento energetico.

Quali immobili sono interessati dal provvedimento?

La direttiva non riguarda indistintamente tutti gli immobili. Sono obbligati all’adeguamento:

• le abitazioni private;
• gli uffici e gli immobili adibiti ad attività produttive;
• gli edifici pubblici, comprese scuole, palestre e strutture sanitarie;
• i fabbricati commerciali, con obbligo di pannelli solari a partire dal 2026 per quelli sopra i 250 mq.

Sono invece esclusi:

• le abitazioni unifamiliari con superficie inferiore a 50 mq;
• le seconde case utilizzate per meno di 4 mesi l’anno;
• gli edifici vincolati dai Beni Culturali;
• gli immobili situati nei centri storici;
• chiese e altri luoghi di culto.

Cosa succederà agli immobili con una classe energetica inferiore alla D?

La questione che più di tutte sta facendo discutere riguarda il destino delle abitazioni che non verranno riqualificate entro le scadenze fissate dall’Unione Europea.

Le prime bozze del drecreto prevedevano che dal 2030 le case in classe G, ovvero quelle con le prestazioni energetiche peggiori, non sarebbero state più né vendibili né affittabili, ma si è rivelata un’indicazione rischiosa perché avrebbe messo fuori mercato milioni di immobili in tutta Italia.

Con l’approvazione della versione definitiva del decreto, questa misura è stata ammorbidita.
La direttiva in vigore lascia ai singoli Stati membri la facoltà di introdurre sanzioni, limitazioni o divieti parziali. In altre parole, oggi non c’è una norma europea che impedisce la vendita di un immobile inefficiente, ma nulla esclude che in futuro l’Italia possa decidere di adottare regole più severe, magari limitando l’affitto di case in classe G o imponendo vincoli più rigidi in sede di compravendita.

Tuttavia, al di là delle scelte legislative, c’è un aspetto che sta già incidendo concretamente sul mercato: la svalutazione progressiva delle abitazioni meno efficienti. Chi acquista casa oggi guarda non solo alla posizione o alle finiture, ma anche ai consumi energetici e ai costi di gestione. Un immobile che disperde calore, dotato di infissi datati e impianti obsoleti, comporta spese molto più alte per la gestione del riscaldamento e raffrescamento, senza contare l’impatto ambientale.

A questo si aggiunge un ulteriore fattore: l’accesso al credito. Alcune banche hanno già iniziato a considerare la classe energetica degli edifici come criterio per la concessione dei mutui, premiando gli immobili efficienti con condizioni più vantaggiose e penalizzando quelli in classe bassa. Ciò significa che, in prospettiva, un’abitazione energivora potrebbe non solo valere meno, ma anche risultare più difficile da vendere perché meno finanziabile.

Il rischio concreto per i proprietari è quindi duplice:

• Perdita di valore patrimoniale: le case non riqualificate rischiano di subire un deprezzamento significativo rispetto agli immobili già efficienti.
• Difficoltà di collocazione sul mercato: sempre più acquirenti privilegeranno immobili in linea con gli standard europei, lasciando in secondo piano quelli da ristrutturare.

In questo scenario, la cosiddetta “sanzione di mercato” diventa molto più incisiva di qualunque multa o divieto formale. Una casa in classe G, anche se legalmente vendibile, potrebbe rimanere invenduta o essere ceduta a prezzi molto più bassi.

Gli effetti sul mercato immobiliare italiano

Il caso italiano è tra i più delicati in Europa. Secondo l’Enea, il 74% del patrimonio residenziale italiano, pari a circa 11 milioni di abitazioni, si trova in una classe energetica inferiore alla D.

All’interno di questo dato spiccano circa 1,8 milioni di immobili in classe G, cioè con la peggior performance energetica. Si tratta spesso di edifici costruiti oltre 40 anni fa, privi di isolamento termico, con impianti datati e consumi elevatissimi.

La sfida sarà quindi enorme: il numero di immobili da ristrutturare in tempi relativamente brevi è altissimo, e non tutte le famiglie dispongono delle risorse necessarie per affrontare interventi così impegnativi.

Come migliorare la classe energetica degli edifici?

Per portare un immobile dalla classe G o F fino alla E o alla D sono necessari interventi mirati, che possono variare a seconda delle caratteristiche dell’edificio. Tra i più rilevanti:

• Isolamento termico: realizzazione di cappotto esterno, coibentazione del tetto, isolamento dei cassonetti delle tapparelle.
• Sostituzione infissi: finestre a doppio o triplo vetro con profili a taglio termico.
• Impianti di climatizzazione: sostituzione delle vecchie caldaie con pompe di calore, sistemi a condensazione e riscaldamento a pavimento.
• Pannelli fotovoltaici e sistemi di accumulo: autoproduzione e gestione intelligente dell’energia.
• Domotica ed elettrodomestici efficienti: riduzione dei consumi elettrici e ottimizzazione dei carichi.

Tuttavia, va sottolineato che questi interventi sono costosi  e,  in questo periodo storico, difficilmente sostenibili da molte famiglie. A tutto ciò, si aggiunge la riduzione dei vari bonus casa: infatti, a partire dal 2026 gli incentivi per la ristrutturazione delle abitazioni verranno sensibilmente ridotti.

I motivi per orientarsi verso una nuova costruzione

Alla luce della Direttiva Case Green e alla drastica riduzione degli incentivi per le ristrutturazioni, la soluzione appare ovvia: orientare l’acquisto verso le nuove costruzioni, che non necessitano di alcun intervento migliorativo in quanto già conformi alle classe energetica più alta.

Quali sono i vantaggi degli immobili di ultima generazione?

Efficienza garantita

Gli edifici dovranno essere a emissioni zero, costruiti secondo standard avanzati e con l’utilizzo esclusivo di fonti rinnovabili. Acquistare una nuova abitazione significa quindi partire già in regola con la normativa europea e non dover affrontare costosi interventi di riqualificazione in futuro.

Minori costi di gestione

Una casa di nuova costruzione consuma molto meno di un immobile datato. Grazie a impianti di ultima generazione, isolamenti di qualità e soluzioni integrate come pompe di calore e pannelli fotovoltaici, le bollette energetiche si riducono drasticamente. A lungo termine, questo risparmio si traduce in un vantaggio economico considerevole.

Maggiore valore sul mercato

Le nuove abitazioni, soprattutto se in classe A3 o A4, rappresentano un bene patrimoniale più solido, destinato ad accrescere il proprio valore nel tempo. In un mercato che penalizza sempre più gli immobili energivori, le nuove costruzioni diventano una scelta strategica per chi vuole tutelare il proprio investimento.

Accesso facilitato ai finanziamenti

Gli istituti di credito iniziano a considerare la sostenibilità come parametro per l’erogazione dei mutui. Le case efficienti hanno maggiori probabilità di ottenere condizioni vantaggiose, mentre quelle datate e in classe bassa potrebbero incontrare difficoltà.

Comfort e qualità della vita

Oltre agli aspetti economici, le nuove costruzioni offrono standard abitativi più elevati: spazi progettati secondo criteri moderni nel pieno rispetto della normativa antisismica, migliori livelli di isolamento acustico e termico, impianti tecnologici già predisposti per la domotica.

Certo, i prezzi di acquisto di una nuova abitazione possono apparire più alti rispetto a un immobile datato. Tuttavia, se si considera il costo complessivo nel lungo periodo — comprensivo delle spese di ristrutturazione necessarie per adeguare un edificio vecchio — la nuova costruzione può rivelarsi la scelta più razionale e sostenibile.

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