Acquisto di una casa di nuova costruzione, quali sono le garanzie fornite dal costruttore?

I vantaggi di comprare casa su carta sono numerosi e riguardano sia la possibilità di risparmio economico, sia la possibilità di personalizzazione dell’immobile. Oltre a tutti questi plus, l’acquisto della casa da un costruttore comporta una serie di importanti garanzie. Quali sono?

Nelle prossime righe osserveremo tutti gli elementi che rendono sicuro al 100% l’acquisto di un appartamento in fase di realizzazione.

Quali sono le garanzie previste per l’acquisto di una casa di nuova costruzione?

Nei prossimi paragrafi andremo ad osservare le principali garanzie previste quando si acquista un immobile in corso di realizzazione. Partiamo proprio dal compromesso.

Preliminare di compravendita

La prima forma di tutela risiede proprio nel contratto preliminare, il quale definisce gli impegni di venditore e acquirente prima del rogito. Nelle compravendite di nuove costruzioni ha un ruolo decisivo, perché fissa le condizioni di acquisto dell’immobile, il prezzo, il calendario dei pagamenti e i tempi di ultimazione dei lavori.

Per gli immobili con titolo abilitativo richiesto o presentato dal 16 marzo 2019, il preliminare deve essere stipulato tramite atto pubblico oppure scrittura privata autenticata. L’intervento del notaio è rilevante perché consente di controllare il rispetto degli obblighi previsti, tra cui la consegna della fideiussione (una delle garanzie più importanti che osserveremo più avanti).

Il preliminare riporta tutta una serie di informazioni essenziali, tra cui:

• descrizione dell’abitazione, delle pertinenze esclusive e delle parti condominiali;
• caratteristiche tecniche della costruzione, come fondazioni, struttura portante e impianti;
• termine massimo previsto per l’ultimazione dei lavori;
• prezzo complessivo, scadenze e modalità di pagamento tracciabili;
• estremi della fideiussione e attestazione della sua conformità;
• eventuali ipoteche o formalità pregiudizievoli;
• impegno del costruttore a cancellare o frazionare i gravami prima o contestualmente all’atto definitivo.

Al contratto devono inoltre essere allegati il capitolato, che descrive materiali e finiture, e gli elaborati grafici del progetto.

Qual è la differenza tra registrazione e trascrizione del preliminare?

Registrazione e trascrizione del preliminare sono due adempimenti diversi e complementari.

La registrazione attribuisce data certa al contratto e viene effettuata presso l’Agenzia delle Entrate. La trascrizione, invece, è svolta dal notaio nei Registri Immobiliari e rende il preliminare opponibile a terzi.

Questo significa che la trascrizione rafforza la posizione dell’acquirente rispetto a eventuali atti successivi del venditore sullo stesso immobile. È una protezione importante contro situazioni che potrebbero pregiudicare i diritti del promissario acquirente, come una successiva vendita dello stesso bene o l’iscrizione di ulteriori formalità o ipoteche.

La trascrizione produce inoltre un effetto prenotativo e attribuisce un privilegio speciale per il recupero delle somme versate nel caso di inadempimento del costruttore.

Fideiussione decennale

La fideiussione è obbligatoria per legge ed è una delle garanzie più importanti per chi acquista una casa prima del rogito. Il costruttore deve consegnarla prima o al momento della firma del preliminare.

La sua funzione è proteggere le somme corrisposte dall’acquirente tra il preliminare e il trasferimento definitivo della proprietà. Sono quindi coperti caparre e acconti, comprese eventuali prestazioni non monetarie come una permuta.

Non rientrano invece nella copertura il saldo prezzo da pagare al rogito e l’eventuale quota di mutuo.

La fideiussione può essere rilasciata esclusivamente da una banca o da una compagnia assicurativa. Deve essere conforme al modello standard previsto e permettere all’acquirente di rivolgersi direttamente al garante, senza dover prima agire contro il costruttore.

La garanzia può essere richiesta quando il costruttore entra in una situazione di crisi, come:

• fallimento;
• concordato preventivo;
• liquidazione coatta amministrativa;
• amministrazione straordinaria;
• esecuzione immobiliare sull’immobile oggetto del contratto.

Può essere attivata anche se, al momento del rogito, il costruttore non consegna la polizza assicurativa decennale postuma. In tale circostanza l’acquirente può recedere dal preliminare e riscuotere la fideiussione, previa attestazione del notaio.

Quando termina l’efficacia della fideiussione?

La fideiussione non resta attiva indefinitamente. La sua efficacia termina quando il fideiussore riceve copia dell’atto definitivo di compravendita che conferma il trasferimento della proprietà e riporta la consegna della polizza assicurativa postuma.

Per questo, prima del rogito è importante verificare non soltanto che la fideiussione sia stata consegnata, ma anche che il passaggio alla copertura successiva sia correttamente documentato nell’atto definitivo.

Polizza decennale postuma

La polizza assicurativa decennale postuma è a totale carico del costruttore, che ne paga il premio e protegge l’acquirente dopo il trasferimento della proprietà. Il costruttore deve consegnarla al momento del rogito e la sua durata (di 10 anni) decorre dalla data di ultimazione dei lavori.

La copertura riguarda i danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni arrecati a terzi, quando derivano da rovina totale o parziale dell’edificio oppure da gravi difetti costruttivi. Sono inclusi anche i danni riconducibili a vizi del suolo o difetti della costruzione.

La copertura opera indipendentemente da un’eventuale crisi dell’impresa. Per attivarla, il difetto deve essere denunciato entro un anno dalla sua scoperta.

Come già osservato, per gli immobili il cui titolo abilitativo è stato richiesto dopo il 16 marzo 2019, la mancata consegna della polizza decennale postuma al rogito comporta la nullità del contratto definitivo di compravendita e la restituzione delle somme versate antecedentemente alla stipula.

 Quando si applicano le tutele per gli immobili da costruire?

Le garanzie previste per l’acquisto di immobili da costruire tutelano le persone fisiche che stipulano un contratto con un’impresa e acquistano un immobile con trasferimento della proprietà non immediato. La protezione si applica anche a chi compra per un parente di primo grado. Risultano invece esclusi società ed enti.

Per rientrare in questa disciplina, l’immobile deve avere un titolo abilitativo edilizio ( come ad esempio il Permesso di costruire o una SCIA presentata). I lavori possono non essere ancora iniziati oppure essere in corso, ma non devono trovarsi in una fase tale da consentire il rilascio dell’agibilità.

Il soggetto obbligato a fornire le tutele può essere un imprenditore edile, una società immobiliare o una cooperativa edilizia che agisce nell’esercizio dell’impresa. La disciplina opera anche quando la realizzazione è affidata in appalto a terzi, mentre non si applica alle vendite tra privati non imprenditori. Se sei alla ricerca di una casa di nuova costruzione a Roma rivolgiti a Studio Ungheria. I nuovi appartamenti di Living Staderini e Le Terrazze della Camilluccia sono dotati di ogni comfort e caratterizzati dalla classe energetica A: vieni a scoprirli dal vivo chiamandoci allo 06.3222323!