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Qual è la differenza tra valore catastale e valor commerciale?

Qual è la differenza tra valore catastale e valore di mercato? Entrambi rappresentano due elementi importanti ai fini della valutazione economica di un immobile, ma spesso e volentieri vengono confusi. Infatti, molti li considerano equivalenti, mentre in realtà sono profondamente diversi.

Conoscere la differenza tra i due valori è a dir poco essenziale ai fini di una compravendita e anche di un’eredità: sapere il loro significato ci consente di investire in un immobile con consapevolezza. A questo punto, non ci resta che entrare nel dettaglio per analizzare gli elementi distintivi di ognuno di questi valori.

Cos’è il valore catastale e a cosa serve?

Il valore catastale è un parametro attribuito a ogni immobile registrato al Catasto ed è utilizzato principalmente per determinare la base imponibile delle imposte immobiliari. In altre parole, serve allo Stato per calcolare quante tasse devono essere versate in relazione a una proprietà.

È importante sottolineare che si tratta di un valore puramente fiscale. Non riflette in alcun modo il valore commerciale dell’immobile e quindi non considera fattori come l’andamento del mercato, la posizione, lo stato di manutenzione o la classe energetica.

Il valore catastale entra in gioco in diverse occasioni:

• quando si calcola l’IMU (Imposta Municipale Unica);
• per l’imposta di registro, che si paga in caso di compravendita;
• per le imposte di successione e donazione;
• per l’imposta ipotecaria e catastale in caso di trasferimenti.

Come si calcola il valore catastale?

Il calcolo del valore catastale si basa sulla rendita catastale dell’immobile, ovvero un importo teorico attribuito al bene in funzione di una serie di caratteristiche standard: categoria catastale, destinazione d’uso, dimensione e posizione.

Una volta individuata la rendita catastale (che si trova nella visura catastale), questa viene rivalutata del 5%. Il risultato ottenuto viene poi moltiplicato per un coefficiente che varia a seconda della categoria catastale dell’immobile.

Ad esempio:

• per una prima casa, il coefficiente è 115,5;
• per le abitazioni in generale (escluse alcune categorie), si applica il coefficiente 126;
• per gli uffici, si utilizza 63;
• per i negozi, si applica 42,84;
• per i terreni agricoli, il coefficiente è 112,5.

Proviamo a fare un esempio pratico per rendere tutto più chiaro. Prendiamo un appartamento con rendita catastale pari a 1.000 euro. La rendita si rivaluta del 5%, ottenendo 1.050 euro. Se l’immobile rientra nella categoria delle abitazioni (senza agevolazioni prima casa), il valore catastale sarà di euro 1.050 moltiplicato per 126, ossia 132.300 Euro. Questo sarà il valore utilizzato per calcolare le imposte dovute.

Cos’è il valore di mercato?

Il valore di mercato, noto anche come valore commerciale, rappresenta il prezzo reale di un immobile oggetto di compravendita tra soggetti. A differenza del valore catastale, non è fisso né imposto da un ente pubblico, ma è influenzato da molteplici fattori economici, strutturali e territoriali.

Questo valore è determinante per:

• fissare il prezzo di vendita o di acquisto;
• ottenere un mutuo ipotecario coerente;
• valutare la redditività di un investimento immobiliare;
• confrontare immobili simili in un dato contesto territoriale.

Come si determina il valore di mercato?

La stima del valore di mercato si basa su una formula tecnica. Gli elementi presi in considerazione sono:

• superficie commerciale. Si calcola includendo non solo la superficie interna calpestabile, ma anche terrazzi, giardini, balconi e pertinenze come garage o cantine, ognuna con una propria incidenza percentuale sul totale;
• quotazione al metro quadro. Si tratta del valore medio al metro quadro per immobili simili, in una determinata zona geografica. Le quotazioni sono disponibili nei portali dell’Agenzia delle Entrate o nelle banche dati immobiliari professionali;
• coefficienti di merito. Questi correttivi tengono conto di numerosi aspetti che incidono sul valore, come il piano dell’immobile, la presenza dell’ascensore, lo stato di conservazione dell’edificio, la classe energetica, le finiture e i materiali utilizzati, la presenza di spazi esterni e la posizione geografica.

Differenze tra valore catastale e valore di mercato: i parametri a confronto

Proviamo a riassumere le principali differenze tra i due valori:

• il valore catastale è un dato stabilito da norme fiscali, valido ai fini del pagamento delle imposte, uniforme e calcolato in modo automatico partendo dalla rendita catastale;
• il valore di mercato è una stima reale e attuale del prezzo dell’immobile, che varia nel tempo e dipende da fattori soggettivi e oggettivi, tra cui stato dell’immobile, ubicazione, mercato locale e tendenze economiche.

Il primo serve a definire il peso fiscale dell’immobile, il secondo determina quanto vale realmente quell’immobile in una trattativa tra privati o in una valutazione patrimoniale.

Perché è importante conoscere entrambi i valori

Chi opera nel settore immobiliare, o semplicemente possiede un immobile, dovrebbe conoscere la differenza tra valore catastale e di mercato per diversi motivi:

• chi vende deve basare il prezzo sull’andamento reale del mercato, non sul dato catastale, altrimenti rischia di sottostimare o sovrastimare il valore della casa;
• chi compra deve essere informato su entrambi i valori per valutare correttamente la convenienza dell’operazione e conoscere il carico fiscale post-acquisto;
• chi eredita deve considerare che le imposte di successione si calcolano sul valore catastale, ricordandosi però che la valutazione patrimoniale reale si basa sul valore commerciale.
• chi chiede un mutuo dovrà fornire alla banca una perizia basata sul valore di mercato, dato che è questo il parametro su cui si calcola l’importo del finanziamento.

Il valore catastale e il valore di mercato non sono intercambiabili, né sovrapponibili: sono strumenti diversi, ognuno con una funzione ben precisa. Per evitare di effettuare valutazione errate, il consiglio è quello di affidarsi a dei professionisti del settore: Studio Ungheria offre dal 1997 la migliore consulenza immobiliare a Roma. Scopri tutti i nostri servizi e le nostre nuove costruzioni chiamandoci allo 06.3222323.