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Estinzione anticipata del mutuo: quali sono i pro e i contro?

L’estinzione anticipata di un mutuo è un’opzione che molti proprietari prendono in considerazione quando si ritrovano ad avere sul proprio conto in banca una buona liquidità. Liberarsi dal vincolo di un finanziamento può sembrare una scelta naturale, ma prima di prendere tale decisione è necessario valutare diversi aspetti.

Infatti, l’estinzione anticipata del mutuo presenta una serie di pro e contro. Quali sono? Nelle prossime righe osserveremo da vicino quando ha senso o meno percorrere questa strada.

Cos’è l’estinzione anticipata di un mutuo?

Partiamo provando a dare una definizione di estinzione anticipata del mutuo. La pratica consiste nel restituire alla banca il capitale residuo prima della scadenza naturale del contratto.

Può avvenire in due forme:

• totale, quando si chiude completamente il debito;
• parziale, quando si versa una somma inferiore rispetto al capitale ancora da restituire.

Entrambe le opzioni sono regolamentate dalla legge e riconosciute dalla maggior parte dei contratti di mutuo, ma hanno implicazioni molto diverse dal punto di vista economico e contrattuale.

Nel caso dell’estinzione totale, il mutuatario estingue il finanziamento in un’unica soluzione, mettendo fine a ogni obbligo nei confronti dell’istituto di credito. L’estinzione parziale, invece, riduce il debito residuo e consente al cliente di ridefinire il piano di rimborso, scegliendo se diminuire l’importo della rata o la durata complessiva del mutuo.

Cosa dice la normativa italiana in merito?

Dal punto di vista legale, la possibilità di estinguere un mutuo in anticipo è garantita dal Testo Unico Bancario. Con l’entrata in vigore della Legge Bersani nel 2007, sono state eliminate le penali per i mutui accesi da quella data in poi, a condizione che il finanziamento sia destinato all’acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili a uso abitativo o professionale da parte di persone fisiche.

Per i mutui stipulati prima di questa soglia temporale, le penali restano, ma con dei limiti precisi fissati da un accordo tra ABI (Associazione Bancaria Italiana) e le principali associazioni dei consumatori. L’importo massimo della penale varia in funzione del tipo di tasso applicato e del momento in cui si richiede l’estinzione, con una tendenza a diminuire progressivamente man mano che si avvicina la scadenza del contratto.

Come effettuare l’estinzione anticipata del mutuo?

Chi intende procedere con l’estinzione anticipata del mutuo deve inviare alla propria banca una comunicazione scritta, nella quale manifesta la volontà di estinguere il finanziamento. La banca fornirà un documento chiamato “conteggio estintivo“, in cui viene indicata con precisione la somma da versare, comprensiva di eventuali interessi maturati fino alla data dell’effettiva chiusura. In alcuni casi, soprattutto per mutui più datati, può essere richiesta anche una dichiarazione sostitutiva di atto notorio che attesti il diritto a penali ridotte.

Che cosa succede all’ipoteca sull’immobile prevista nel mutuo?

In molti casi, il mutuo è assistito da un’ipoteca sull’immobile. L’estinzione del debito comporta la cessazione automatica dell’ipoteca, senza necessità di un atto notarile. La banca è tenuta a comunicare agli uffici del Registro Immobiliare l’avvenuta estinzione entro 30 giorni, e a rilasciare gratuitamente al cliente una quietanza che certifica l’estinzione dell’obbligazione.

Estinguere il mutuo in anticipo fa risparmiare?

Per valutare se l’estinzione anticipata del mutuo conviene realmente, è necessario partire dal tipo di piano di ammortamento applicato. In Italia viene utilizzato solitamente il cosiddetto “piano alla francese”, che prevede un rimborso del capitale crescente nel tempo, mentre la quota di interessi decresce progressivamente.

Ciò significa che, nelle fasi iniziali del mutuo, la rata è composta in larga parte da interessi. Pertanto, anticipare il pagamento in questo momento comporta un risparmio significativo sugli interessi futuri. Al contrario, se il mutuo è prossimo alla scadenza, il beneficio economico derivante dall’estinzione è limitato, perché la maggior parte degli interessi è già stata pagata e si stanno ormai restituendo solo quote di capitale.

Le polizze assicurative collegate al mutuo vengono rimborsate?

Non va trascurato l’aspetto legato alle assicurazioni collegate al mutuo. Spesso, al momento della stipula, il cliente sottoscrive coperture assicurative per incendio, scoppio o rischio vita.

L’estinzione anticipata del mutuo, in linea generale, dà diritto al rimborso della parte di premio non goduto. Tuttavia, questo dipende dalle clausole della polizza e dalla natura obbligatoria o facoltativa della copertura. Infatti, le assicurazioni sul mutuo previste obbligatoriamente per legge non sono rimborsabili.

Di conseguenza, è importante leggere attentamente il contratto assicurativo e contattare direttamente la compagnia per eventuali chiarimenti.

Quando conviene davvero estinguere un mutuo in anticipo?

La convenienza dell’estinzione anticipata del mutuo va valutata caso per caso. Come già osservato nei paragrafi precedenti, conviene agire nei primi anni del finanziamento, quando il peso degli interessi è maggiore e il risparmio potenziale è più elevato.

Al contrario, in un contesto di tassi di interesse molto bassi la restituzione anticipata del mutuo può risultare meno vantaggiosa. Il denaro utilizzato per estinguere il debito potrebbe infatti essere impiegato in strumenti di investimento con rendimenti superiori rispetto al tasso di interesse del mutuo.

Inoltre, va ricordato che gli interessi pagati su un mutuo per l’acquisto della prima casa danno diritto a una detrazione fiscale, che si perde nel momento in cui il finanziamento viene chiuso in anticipo.

I vantaggi dell’estinzione anticipata del mutuo

Ricapitolando, quali sono i vantaggi dell’estinzione anticipata del mutuo?

• Risparmio degli interessi previsti nel piano di ammortamento;
• Ottenimento della piena proprietà dell’immobile senza alcun vincolo;
• Chiusura di un gravoso impegno finanziario e maggiore libertà economica;
• Miglioramento del merito creditizio in vista di futuri finanziamenti.

E gli svantaggi?

Il risvolto della medaglia in merito all’estinzione anticipata del mutuo è invece rappresentato da:

• perdita delle agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa;
• rischio di trovarsi senza liquidità in caso di imprevisti;
• per i mutui stipulati antecedentemente il 2007 sono previste penali e costi amministrativi.

Estinguere anticipatamente un mutuo è una decisione importante, che può portare a un risparmio concreto e a una maggiore libertà finanziaria, ma solo se valutata con metodo. Il consiglio è quindi quello di prendere in esame tutte le variabili citate nei paragrafi precedenti e, calcolatrice alla mano, verificare l’effettiva possibilità di risparmio.