immobiliare

Allineamento catastale, che cos’è e perché è importante per la vendita di un immobile?

La compravendita di un immobile è caratterizzata da una serie di tanto importanti quanto delicate pratiche burocratiche. Tra gli aspetti da non tralasciare c’è anche il cosiddetto “allineamento catastale”. Di che cosa si tratta?

È un termine tecnico, forse poco familiare, ma che racchiude una funzione essenziale: verificare che le informazioni e i documenti presenti nel Catasto siano corretti, aggiornati e corrispondenti alla realtà. Nelle prossime righe osserveremo da vicino come eseguire al meglio tale pratica per evitare di incappare in spiacevoli sorprese al momento della vendita della tua casa.

Che cos’è l’allineamento catastale?

Se dovessimo offrire una definizione di allineamento catastale lo potremmo indicare come una “messa in ordine” tra il registro pubblico e ciò che effettivamente esiste. È, in sostanza,  un controllo e se necessario una correzioneaffinché quanto riportato coincida con la sua situazione reale, sia dal punto di vista tecnico (piante, vani, rendita, indirizzo), sia da quello giuridico (intestatario, diritti di proprietà).L’operazione serve a garantire che i dati presenti nel Catasto e nei registri immobiliari siano coincidenti con la situazione effettiva dell’immobile. Quando questa corrispondenza manca, si parla appunto di disallineamento catastale, un problema che può creare imprevisti anche molto seri in fase di compravendita.

Le due tipologie di disallineamento catastale: oggettivo e soggettivo

Le incongruenze nei dati catastali possono essere di due tipi: oggettive e soggettive.Nel primo caso si fa riferimento:

·         alla sua planimetria;

·         al numero di stanze;

·         all’indirizzo;

·         alla categoria catastale

·         alla rendita.

Se, ad esempio, nel corso degli anni è stata modificata la distribuzione interna dell’appartamento – magari abbattendo una parete o aggiungendo un bagno – senza una comunicazione delle modifiche avvenute al Catasto, ci troviamo davanti a un disallineamento oggettivo.La variante soggettiva entra in gioco quando l’intestatario riportato in visura non corrisponde al reale proprietario.

Il disallineamento soggettivo si verifica quando:

·         non è stata eseguita la voltura catastale in caso di successione dell’immobile;

·         non è stata trascritta una donazione;

·         non è stato trascritto l’atto di compravendita.

Il disallineamento catastale, sia oggettivo, sia soggettivo se non corretto, impedisce la vendita dell’immobile o ne complica notevolmente il percorso.

Cosa dice la legge sull’allineamento catastale?

Dal 1° luglio 2010, l’allineamento catastale è diventato obbligatorio per legge nelle operazioni immobiliari. La normativa di riferimento è l’art. 19, comma 14 del Decreto Legge 78/2010, poi convertito nella Legge 122/2010. In base al testo di legge ogni atto che prevede il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di diritti reali su beni immobili (come vendite, donazioni, divisioni ereditarie) non può essere stipulato se manca la piena corrispondenza tra Catasto, stato di fatto e registri immobiliari.Ci sono alcune eccezioni – come le successioni ereditarie o i trasferimenti tramite sentenza – ma nella maggior parte dei casi, il notaio non può procedere alla stipula finché l’allineamento non è completato.

Il ruolo del notaio

Il notaio non si limita solamente a redigere l’atto di vendita. È tenuto per legge a verificare che il bene sia correttamente identificato, sia dal punto di vista soggettivo (cioè del proprietario) sia da quello oggettivo (caratteristiche dell’immobile).Nel caso in cui emerga un disallineamento, il notaio non può procedere alla stipula finché non viene sanato. Ecco perché spesso è proprio il notaio, durante le fasi preliminari, a segnalare la necessità di sistemare incongruità catastali.Non è solo una questione formale, infatti in caso di disallineamento catastale, la banca può rifiutare la concessione del mutuo.Dal punto di vista del venditore, invece, arrivare all’atto con un immobile regolare e “allineato” significa accelerare i tempi, evitare richieste last minute da parte del notaio e presentare la compravendita del bene con la massima trasparenza.

Come presentare le pratiche?

L’allineamento catastale può sembrare un’operazione complicata, ma con l’aiuto di un tecnico diventa gestibile in tempi abbastanza brevi, soprattutto se non ci sono difformità gravi.

A occuparsene può essere:

• un geometra, un architetto o un ingegnere;
• oppure una società specializzata che si occupa di visure e pratiche catastali.

La richiesta può essere presentata:

• agli uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate (ex Catasto);
• online, attraverso i servizi digitali del portale dell’Agenzia;
• tramite un professionista che gestisce tutto l’iter, comprese le eventuali integrazioni documentali.

Come correggere gli errori nell’allineamento catastale?

Le soluzioni per porre rimedio agli errori di allineamento catastale sono diverse ed ovviamente dipendono dalla difformità riscontrata.Nel caso di un disallineamento soggettivo, la soluzione è nella maggior parte dei casi una voltura catastale o una trascrizione di atti mancanti, come una dichiarazione di successione non registrata.Al contrario, davanti alle difformità oggettive sarà necessario aggiornare la planimetria, presentare una denuncia di variazione o – nei casi più complessi – e ove previsto dalla normativa, presentare una richiesta di sanatoria, qualora le modifiche non siano mai state autorizzate.

Quanto costa e quanto tempo serve per correggere gli errori?

Non esiste un costo fisso per un allineamento catastale: molto dipende dal tipo di incongruità presente.Per un errore semplice (ad esempio una data di nascita sbagliata o un nome errato), il costo può essere contenuto. Se invece si tratta di aggiornare planimetrie, fare rilievi e sanare difformità, i costi salgono.Anche i tempi variano. Una correzione anagrafica può concludersi in pochi giorni. Una regolarizzazione urbanistica, invece, può richiedere settimane o addirittura mesi.

Perché non si può fare a meno dell’allineamento catastale?

Il rischio più evidente del mancato allineamento catastale è la mancata stipula del contratto di compravendita. Inoltre, le difformità di una casa priva di allineamento catastale possono avere ripercussioni fiscali. Infatti, l’aggiornamento della rendita catastale può determinare un aumento dell’IMU e delle altre imposte legate alla proprietà. Il consiglio per evitare spiacevoli sorprese è rivolgersi a dei consulenti esperti.

Studio Ungheria offre dal 1997 tutte la propria competenza e professionalità nel settore immobiliare a Roma. Il nostro team di consulenti fornisce un’assistenza completa a chi desidera vendere la propria abitazione, occupandosi della verifica urbanistica e espletando tutte le operazioni necessarie affinché l’immobile sia regolare e conforme dal punto di vista tecnico-catastale. Contattaci per avere maggiori informazioni!