Visura catastale, che cos’è e a cosa serve?

La visura catastale è un documento fondamentale per identificare e descrivere immobili, siano essi fabbricati o terreni. È indispensabile per una compravendita, ed è necessaria per tutti i professionisti coinvolti nell’operazione immobiliare, ovvero geometri, agenti immobiliari e notai. Grazie ad essa è possibile assicurare la regolarità e la trasparenza di qualunque transazione immobiliare di vendita o locazione.

In sostanza la visura catastale, la quale è gestita dall’Agenzia delle Entrate tramite il Catasto, rappresenta la “carta d’identità” di un immobile. Inoltre, la sua consultazione è importante non solo in fase di compravendita, ma anche per aggiornamenti fiscali, interventi di ristrutturazione e operazioni di successione.

Nelle prossime righe scopriremo tutte le parti che la compongono e ci soffermeremo anche sui motivi per cui è così importante per l’acquisto della tua nuova casa.

Che cos’è la visura catastale?

Come già accennato, la visura catastale è un documento ufficiale rilasciato dall’Agenzia delle Entrate, che fornisce una descrizione dettagliata di un immobile registrato nel Catasto. È disponibile in diverse tipologie, ciascuna pensata per rispondere a esigenze specifiche. Le principali categorie di visura sono:

• Visura per soggetto: elenca tutti gli immobili intestati a una persona fisica o giuridica.
• Visura per immobile: riporta i dettagli relativi a un singolo immobile, inclusi gli identificativi catastali e la rendita.
• Visura storica: include tutte le modifiche avvenute nel tempo, come passaggi di proprietà o variazioni nella rendita catastale.

Questi documenti sono accessibili sia dai proprietari che da soggetti terzi, purché vengano rispettate le normative sulla privacy.

Quali sono le parti che la compongono?

I dati riportati in una visura catastale possono variare a seconda della tipologia richiesta. Tuttavia, le informazioni essenziali includono:

• Dati identificativi dell’immobile: Comune, sezione, foglio, particella e subalterno.
• Destinazione d’uso: Categoria catastale e classe, che specificano la funzione dell’immobile (abitativa, commerciale, industriale, ecc.).
• Superficie catastale: calcolata in metri quadrati, utile per la determinazione delle imposte.
• Rendita catastale: valore attribuito all’immobile per fini fiscali.
• Intestatari: nome, cognome e codice fiscale dei proprietari o possessori dell’immobile.

Questi dati non solo descrivono l’immobile, ma sono determinanti per calcolare imposte come l’IMU o la TARI.

Come richiedere la visura catastale?

La visura catastale può essere ottenuta tramite tre principali canali:

1. Online: sul portale dell’Agenzia delle Entrate, attraverso la sezione dedicata alla consultazione catastale.
2. Presso gli uffici provinciali: recandosi direttamente presso gli Uffici Provinciali – Territorio dell’Agenzia delle Entrate.
3. Tramite professionisti qualificati: come geometri, architetti o tecnici catastali, che possono gestire la richiesta per conto del cliente.

Per richiedere la visura, sono necessari i dati dell’immobile (foglio, particella, subalterno) o i dati personali dell’intestatario.

Perché è importante la visura catastale negli atti di compravendita?

Nelle transazioni immobiliari, la visura catastale è uno dei documenti che assicurano la validità dell’atto di compravendita. In particolare, la conformità catastale, ovvero la corrispondenza tra lo stato reale dell’immobile e i dati riportati nel Catasto, è obbligatoria per la stipula dell’atto notarile.

Secondo l’art. 29, comma 1-bis, della Legge 52/1985, gli atti di trasferimento di proprietà immobiliare devono obbligatoriamente avere la dichiarazione di conformità catastale, pena la nullità dell’accordo. Oltre alla normativa appena citata, l’Agenzia delle Entrate fornisce una serie di linee guida relative ai criteri per la regolarizzazione delle planimetrie catastali e le modalità per l’aggiornamento dei dati.

La mancanza della conformità invalida l’atto di compravendita e soprattutto espone il proprietario a multe salate. Per evitare questa spiacevole situazione, è obbligatorio aggiornare i dati catastali prima della vendita versando i cosiddetti costi di regolarizzazione.

La figura preposta alla verifica della conformità catastale è il notaio. Prima della stipula, verifica che sia inclusa nell’atto di compravendita e che presenti correttamente tutti i dati catastali. Qualora rilevasse irregolarità, informerà le parti coinvolte e suggerirà le azioni correttive.

Qual è la differenza tra conformità catastale e urbanistica?

È importante non confondere la conformità catastale con quella urbanistica. La prima si riferisce esclusivamente alla corrispondenza tra i dati riportati nella visura catastale e lo stato dei luoghi.

La conformità urbanistica, invece, riguarda il rispetto delle norme edilizie e urbanistiche vigenti. Grazie ad essa è possibile verificare che eventuali interventi sull’immobile siano stati realizzati con i relativi permessi.

Un immobile potrebbe essere conforme dal punto di vista catastale ma non urbanistico, ad esempio nel caso di modifiche non autorizzate o abusi edilizi. Entrambe le conformità sono però imprescindibili per la validità di un atto di compravendita.

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