Visura catastale, che cos’è e a cosa serve?

La visura catastale è un documento fondamentale per identificare e descrivere immobili, siano essi fabbricati o terreni. È indispensabile per una compravendita, ed è necessaria per tutti i professionisti coinvolti nell’operazione immobiliare, ovvero geometri, agenti immobiliari e notai. Grazie ad essa è possibile assicurare la regolarità e la trasparenza di qualunque transazione immobiliare di vendita o locazione.

In sostanza la visura catastale, la quale è gestita dall’Agenzia delle Entrate tramite il Catasto, rappresenta la “carta d’identità” di un immobile. Inoltre, la sua consultazione è importante non solo in fase di compravendita, ma anche per aggiornamenti fiscali, interventi di ristrutturazione e operazioni di successione.

Nelle prossime righe scopriremo tutte le parti che la compongono e ci soffermeremo anche sui motivi per cui è così importante per l’acquisto della tua nuova casa.

Che cos’è la visura catastale?

Come già accennato, la visura catastale è un documento ufficiale rilasciato dall’Agenzia delle Entrate, che fornisce una descrizione dettagliata di un immobile registrato nel Catasto. È disponibile in diverse tipologie, ciascuna pensata per rispondere a esigenze specifiche. Le principali categorie di visura sono:

• Visura per soggetto: elenca tutti gli immobili intestati a una persona fisica o giuridica.
• Visura per immobile: riporta i dettagli relativi a un singolo immobile, inclusi gli identificativi catastali e la rendita.
• Visura storica: include tutte le modifiche avvenute nel tempo, come passaggi di proprietà o variazioni nella rendita catastale.

Questi documenti sono accessibili sia dai proprietari che da soggetti terzi, purché vengano rispettate le normative sulla privacy.

Quali sono le parti che la compongono?

I dati riportati in una visura catastale possono variare a seconda della tipologia richiesta. Tuttavia, le informazioni essenziali includono:

• Dati identificativi dell’immobile: Comune, sezione, foglio, particella e subalterno.
• Destinazione d’uso: Categoria catastale e classe, che specificano la funzione dell’immobile (abitativa, commerciale, industriale, ecc.).
• Superficie catastale: calcolata in metri quadrati, utile per la determinazione delle imposte.
• Rendita catastale: valore attribuito all’immobile per fini fiscali.
• Intestatari: nome, cognome e codice fiscale dei proprietari o possessori dell’immobile.

Questi dati non solo descrivono l’immobile, ma sono determinanti per calcolare imposte come l’IMU o la TARI.

La differenza tra visura catastale e visura catastale storica

Quando si parla di visura catastale è importante distinguere tra la versione attuale e quella storica, perché i due documenti, pur simili, hanno finalità diverse.

La visura catastale ordinaria riporta la situazione aggiornata di un immobile al momento della richiesta. In questo documento troviamo i dati identificativi e reddituali dei beni (terreni e fabbricati), le informazioni anagrafiche degli intestatari attuali e, se presenti, le ultime variazioni catastali registrate. È quindi una fotografia dello stato attuale, utile per sapere chi è il proprietario, quali sono le caratteristiche dell’immobile e qual è la sua rendita catastale.

La visura catastale storica, invece, permette di ricostruire la storia dell’immobile a partire dalla meccanizzazione del catasto (1987). Oltre ai dati identificativi e di classamento, questo documento contiene l’elenco cronologico di tutte le variazioni catastali, i passaggi di intestatari, le modifiche di superficie o di categoria avvenute nel tempo. In pratica, è uno strumento che consente di seguire l’evoluzione di un immobile o di verificare l’elenco di tutti i beni che sono stati intestati, o che non lo sono più, a un determinato soggetto.

Se la visura ordinaria è indispensabile nelle operazioni correnti (compravendite, mutui, calcolo di imposte come IMU e TARI), la visura storica diventa fondamentale quando serve verificare un atto di provenienza, controllare i passaggi di proprietà o ricostruire le modifiche catastali subite nel tempo.

In breve: la visura catastale ti dice com’è oggi l’immobile, la visura catastale storica racconta invece la sua storia nel tempo.

Come richiedere la visura catastale?

La visura catastale può essere richiesta attraverso diversi canali, a seconda delle proprie esigenze e della tipologia di documento che si vuole ottenere.

Il punto di riferimento principale è l’Agenzia delle Entrate, che mette a disposizione servizi sia online che presso gli uffici territoriali. Collegandosi al portale dell’Agenzia, nella sezione dedicata ai servizi catastali, è possibile scaricare la visura in formato digitale. Per accedere al servizio servono le credenziali di identità digitale, come SPID, CIE o CNS. La procedura è semplice: si inseriscono i dati dell’immobile – identificativo catastale, indirizzo o codice fiscale del proprietario – e in pochi minuti si ottiene il documento in formato PDF.

Oltre alla modalità telematica, chi preferisce può recarsi direttamente presso un Ufficio provinciale – Territorio dell’Agenzia delle Entrate o in uno degli sportelli catastali decentrati presso i Comuni, le Comunità montane o le Unioni di Comuni. In questi casi la visura viene rilasciata in formato cartaceo.

Un aspetto importante riguarda i costi: la consultazione è gratuita per i titolari, anche parziali, di diritti reali sull’immobile (proprietà, usufrutto, uso, ecc.). Per gli altri utenti è previsto il pagamento di tributi catastali, a partire da 1,35 euro per ogni visura, con versamento tramite sistema pagoPA se si utilizza il servizio telematico.

Infine, esistono anche servizi online privati, come quelli messi a disposizione da società specializzate (ad esempio Regold), che permettono di ottenere la visura in pochi clic. In questo caso, oltre ai tributi catastali, vanno considerati eventuali costi di servizio aggiuntivi.

In sintesi, chi ha bisogno di una visura catastale può scegliere la modalità più comoda: gratuita online con SPID per i proprietari, a pagamento per terzi interessati, oppure presso gli sportelli fisici dell’Agenzia delle Entrate o dei Comuni.

Perché è importante la visura catastale negli atti di compravendita?

Nelle transazioni immobiliari, la visura catastale è uno dei documenti che assicurano la validità dell’atto di compravendita. In particolare, la conformità catastale, ovvero la corrispondenza tra lo stato reale dell’immobile e i dati riportati nel Catasto, è obbligatoria per la stipula dell’atto notarile.

Secondo l’art. 29, comma 1-bis, della Legge 52/1985, gli atti di trasferimento di proprietà immobiliare devono obbligatoriamente avere la dichiarazione di conformità catastale, pena la nullità dell’accordo. Oltre alla normativa appena citata, l’Agenzia delle Entrate fornisce una serie di linee guida relative ai criteri per la regolarizzazione delle planimetrie catastali e le modalità per l’aggiornamento dei dati.

La mancanza della conformità invalida l’atto di compravendita e soprattutto espone il proprietario a multe salate. Per evitare questa spiacevole situazione, è obbligatorio aggiornare i dati catastali prima della vendita versando i cosiddetti costi di regolarizzazione.

La figura preposta alla verifica della conformità catastale è il notaio. Prima della stipula, verifica che sia inclusa nell’atto di compravendita e che presenti correttamente tutti i dati catastali. Qualora rilevasse irregolarità, informerà le parti coinvolte e suggerirà le azioni correttive.

Qual è la differenza tra conformità catastale e urbanistica?

È importante non confondere la conformità catastale con quella urbanistica. La prima si riferisce esclusivamente alla corrispondenza tra i dati riportati nella visura catastale e lo stato dei luoghi.

La conformità urbanistica, invece, riguarda il rispetto delle norme edilizie e urbanistiche vigenti. Grazie ad essa è possibile verificare che eventuali interventi sull’immobile siano stati realizzati con i relativi permessi.

Un immobile potrebbe essere conforme dal punto di vista catastale ma non urbanistico, ad esempio nel caso di modifiche non autorizzate o abusi edilizi. Entrambe le conformità sono però imprescindibili per la validità di un atto di compravendita.

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