Agevolazioni prima casa 2025: un anno in più per vendere l’immobile già posseduto

Con la Legge di Bilancio 2025 entra ufficialmente in vigore un’importante novità che riguarda chi intende acquistare una nuova abitazione usufruendo delle agevolazioni prima casa: il termine entro cui è necessario vendere l’immobile già posseduto per non perdere i benefici fiscali passa da uno a due anni.

Ma cosa significa concretamente questa modifica? A chi si applica? E cosa bisogna sapere per non incorrere in errori costosi?

Nelle prossime righe analizzeremo in modo dettagliato le novità per il 2025, come funziona la retroattività e quali sono le condizioni da rispettare per non decadere dall’agevolazione.

Che cosa prevedono le agevolazioni per la prima casa?

L’agevolazione fiscale per l’acquisto della “prima casa” consiste in una serie di benefici tributari concessi a chi acquista un immobile ad uso abitativo che possiede specifici requisiti.

Le principali agevolazioni sono:

Imposta di registro ridotta al 2% (anziché 9%) per gli acquisti da privato;
IVA agevolata al 4% (anziché 10%) per gli acquisti da costruttore;
Imposte ipotecaria e catastale fisse a 50 euro ciascuna;
L’assenza di imposta sostitutiva su mutui agevolati.

Per accedere a queste agevolazioni, è necessario soddisfare alcune condizioni:

L’immobile deve essere situato nel Comune dove l’acquirente ha (o stabilirà) la propria residenza entro 18 mesi dal rogito;
L’acquirente non deve essere titolare di altri immobili acquistati con agevolazioni “prima casa” in tutto il territorio nazionale;
Eventuali immobili pre-posseduti, acquistati con benefici analoghi, devono essere ceduti entro un termine specifico (prima 12 mesi, ora 24 mesi).

Le modifiche introdotte dalla legge di bilancio 2025

Fino al 31 dicembre 2024, chi acquistava una nuova abitazione beneficiando delle agevolazioni prima casa e possedeva già un altro immobile comprato con le stesse agevolazioni, doveva obbligatoriamente vendere quest’ultimo entro un anno dal rogito.

Con la Legge di Bilancio 2025 (Legge n. 207/2024, art. 1 comma 116), questo termine è stato raddoppiato: ora si avranno due anni di tempo per procedere alla vendita dell’immobile precedentemente acquistato con i medesimi benefici.

Questa misura ha un duplice scopo:

favorire la mobilità residenziale, permettendo ai contribuenti di acquistare una nuova abitazione anche se non hanno ancora venduto quella precedente;
ridurre il rischio di decadenza dai benefici fiscali, offrendo più tempo per concludere la vendita in un mercato immobiliare che, in alcune aree, può risultare rallentato.

La nuova norma ha validità retroattiva?

Un punto centrale di questa riforma riguarda la retroattività della disposizione.

Come indicato dalll’Agenzia delle Entrate in occasione dell’8° Forum dei Commercialisti (27 gennaio 2025) e successivamente confermato anche nella Risposta n. 127 del 5 maggio 2025, la riforma è retroattiva; il che vuol dire che potranno beneficiare, non soltanto coloro che acquisteranno un immobile con le agevolazioni prima casa a partire dal 1° gennaio 2025, ma si potrà applicare anche a coloro che hanno già acquistato una prima casa nel 2024, ma per i quali alla data del 31 dicembre 2024 non sia ancora decorso il termine dei 365 giorni successivi alla data del rogito.

Proviamo a fare degli esempi per rendere il tutto più chiaro:

Il sig. Rossi ha acquistato un nuovo appartamento il 20 febbraio 2024, beneficiando dell’agevolazione prima casa. In base alla vecchia regola, avrebbe dovuto vendere il precedente immobile entro il 20 febbraio 2025. Ora, grazie alla nuova norma, ha tempo fino al 20 febbraio 2026.
Il sig. Bianchi, invece, ha comprato casa il 15 dicembre 2023. Per lui, il termine annuale per la vendita dell’immobile pre-posseduto scadeva il 15 dicembre 2024. Essendo tale termine anteriore al 1° gennaio 2025, non può beneficiare dell’estensione.

Le condizioni per non perdere l’agevolazione

La normativa prevede che, per mantenere l’agevolazione anche sull’immobile acquistato da chi è ancora titolare di una precedente prima casa, si debba:

Aver acquistato il nuovo immobile con le agevolazioni prima casa;
Essere ancora titolari della vecchia abitazione acquistata anch’essa con benefici fiscali;
Vendere l’immobile pre-posseduto entro 2 anni dalla data del nuovo rogito.

Che cosa succede se non si rispettano le condizioni?

Beneficiare dell’agevolazione “prima casa” comporta una notevole riduzione della pressione fiscale sull’acquirente, rendendo l’operazione immobiliare più accessibile. È fondamentale però comprendere esattamente quali imposte sono coinvolte e cosa succede in caso di decadenza dal beneficio.

In condizioni ordinarie, l’acquisto di un immobile comporta l’applicazione di un’imposta di registro pari al 9% del valore catastale (o del prezzo dichiarato), quando la compravendita avviene tra privati. Tuttavia, grazie all’agevolazione “prima casa”, questa aliquota si riduce al 2%, generando un risparmio significativo fin dall’atto di rogito.

Se invece l’acquisto viene effettuato da un’impresa costruttrice, entro cinque anni dalla fine dei lavori, non vi è l’imposta di registro, bensì l’IVA. Anche in questo caso, l’agevolazione comporta un’IVA ridotta al 4%, rispetto al 10% previsto per le compravendite non agevolate.

A queste imposte principali si aggiungono quelle accessorie, ovvero l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale. In regime ordinario, entrambe sono proporzionali, ma nel caso dell’agevolazione “prima casa” sono fissate a importo simbolico: 50 euro ciascuna, indipendentemente dal valore dell’immobile.

Tutti questi vantaggi però dipendono dal rispetto rigoroso delle condizioni previste dalla normativa, in particolare dall’obbligo di vendere l’immobile precedentemente acquistato con agevolazioni entro il termine stabilito.

Se questo termine non viene rispettato – che oggi, sottolineiamo, è di due anni dalla data di acquisto del nuovo immobile – il contribuente decade dal beneficio e dovrà versare la differenza d’imposta rispetto a quanto originariamente risparmiato. A ciò si aggiungono le sanzioni amministrative, che possono arrivare fino al 30% dell’imposta dovuta, e gli interessi legali maturati nel frattempo.

In sintesi, la mancata osservanza del termine di vendita comporta un notevole aggravio economico, che può incidere sensibilmente sul bilancio familiare o sull’operazione di investimento. È per questo motivo che la conoscenza approfondita delle nuove tempistiche e delle relative conseguenze fiscali non è solo utile, ma imprescindibile.

Gli effetti della nuova disposizione sul mercato immobiliare

L’allungamento del termine da 12 a 24 mesi non è solo una semplificazione burocratica, ma una risposta concreta alle dinamiche del mercato immobiliare, soprattutto nei contesti in cui la vendita dell’immobile richiede tempi più lunghi.

Gli effetti attesi includono:

maggiore facilità per chi vuole sostituire la propria abitazione principale;
incentivi indiretti al rinnovo del patrimonio edilizio;
più serenità e tempi tecnici più gestibili per chi deve affrontare due transazioni immobiliari in sequenza.

La nuova disciplina prevista dalla Legge di Bilancio 2025 offre vantaggi significativi per chi deve acquistare una nuova abitazione e deve ancora vendere quella precedente, ma impone anche attenzione e precisione.

Per evitare spiacevoli sorprese, è consigliabile rivolgersi a professionisti del settore. Studio Ungheria offre la migliore consulenza immobiliare a Roma dal 1997: i nostri esperti sono pronti a mettere al tuo servizio tutta la loro professionalità per aiutarti a trovare nel minor tempo possibile la tua casa del futuro!