Doppia conformità edilizia: cos’è e cosa cambia con il Decreto Salva Casa

La doppia conformità è da sempre uno degli elementi più complessi e dibattuti nel panorama della normativa edilizia italiana. Introdotta dall’art. 36 del D.P.R. 380/2001, rappresenta la condizione fondamentale per ottenere una sanatoria ordinaria in caso di opere realizzate in assenza o in difformità dal titolo edilizio.

In pratica, riguarda la possibilità di regolarizzare alcune modifiche apportate all’immobile senza permesso. È importante sottolineare che la doppia conformità serve per ottenere una sanatoria e non il condono di un abuso edilizio. Nelle prossime righe osserveremo nello specifico questo aspetto, così come analizzeremo i requisiti per accedere a tale condizione. Infine, ci soffermeremo anche sulle nuove modifiche introdotte dal Decreto Salva Casa.

Che cos’è la doppia conformità edilizia?

Secondo l’articolo 36 del Testo Unico Edilizia, l’accertamento di conformità può essere richiesto nei casi in cui un intervento edilizio sia stato realizzato:

• senza permesso di costruire;
• in totale difformità dal permesso;
• oppure in assenza o difformità dalla SCIA alternativa.

Tuttavia, per ottenere il rilascio del permesso in sanatoria è necessario che l’intervento risulti:

• conforme alla disciplina urbanistica e edilizia vigente al momento della sua esecuzione;
• e conforme alla normativa vigente alla data della presentazione della domanda di sanatoria.

Questa doppia conformità, detta anche “ex ante ed ex post”, è pensata per impedire la regolarizzazione di abusi sostanziali e scoraggiare atteggiamenti elusivi della legge. In sostanza, l’abuso può essere sanato solo se non lo era per un errore formale, non se era sostanzialmente contrario alla normativa all’epoca.

Qual è la differenza tra sanatoria ordinaria e condono edilizio?

Un errore molto comune è quello di confondere la sanatoria ordinaria con il condono edilizio. Proviamo a fare un po’ di ordine.

Il condono era una misura straordinaria, introdotta da specifiche leggi risalenti agli anni1985, 1994, 2003), che ha consentito di sanare abusi edilizi anche privi di qualsiasi conformità, purché realizzati entro una certa data. La regolarizzazione è stata concessa a prescindere dalle leggi in vigore all’epoca e in passato, in cambio del pagamento di un’oblazione.

La sanatoria ordinaria, invece, ha un rilascio permanente, che può essere richiesto in qualsiasi momento, ma solo se si rispettano le condizioni della doppia conformità.

I problemi applicativi della doppia conformità rigida

Il modello classico della doppia conformità ha generato, nel tempo, molteplici difficoltà pratiche, specialmente in presenza di immobili datati o costruiti in assenza di un quadro normativo chiaro. Le principali problematiche sono:

• difficoltà nel reperire documentazione storica: dimostrare che un’opera fosse conforme alle norme urbanistiche e edilizie all’epoca della realizzazione richiede l’accesso a documenti ufficiali (planimetrie, visure catastali, fotografie, certificazioni), spesso introvabili o assenti;
• cambiamento delle normative: può accadere che un intervento non fosse conforme quando è stato eseguito, ma lo sia diventato successivamente. Tuttavia, questo non basta.
  Secondo la giurisprudenza attuale, la sola conformità attuale non è sufficiente per ottenere la sanatoria;
• inapplicabilità in presenza di vincoli: se l’immobile è situato in zona sottoposta a vincolo paesaggistico, idrogeologico o sismico, il regime di doppia conformità si applica con maggior rigore. In questi casi, l’assenza dell’autorizzazione sismica preventiva o paesaggistica impedisce la sanatoria, anche se l’intervento oggi sarebbe fattibile.

Cosa cambia con il Decreto Salva Casa?

Il Decreto Salva Casa, entrato in vigore nel 2024 e convertito nella Legge 105/2024, ha introdotto significative modifiche agli articoli 36 e 37 del DPR 380/2001, con l’obiettivo di rendere più flessibile e accessibile il sistema delle sanatorie.

L’art. 36-bis: la doppia conformità semplificata

L’articolo 36-bis prevede una nuova forma di accertamento di conformità semplificata, applicabile nei casi di:

• parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa;
• variazioni essenziali;
• assenza o difformità dalla SCIA ordinaria.

In questi casi, la sanatoria può essere rilasciata se l’intervento risulta conforme alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione e alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda.

Questa modifica rappresenta un cambio di paradigma, poiché non è più richiesto che entrambe le conformità (urbanistica ed edilizia) siano presenti in entrambe le fasi temporali.

L’introduzione della sanatoria condizionata

Un’altra innovazione rilevante riguarda la possibilità di subordinare il rilascio del titolo edilizio in sanatoria a specifiche condizioni tecniche. Ai sensi del comma 2 dell’art. 36-bis, il permesso può essere concesso solo se:

• il proprietario esegue interventi per la sicurezza, anche strutturali;
• vengono rimosse le parti dell’opera non sanabili.

Questo approccio, definito “sanatoria condizionata”, consente di ottenere il titolo edilizio anche in presenza di irregolarità parziali, a patto che vengano eliminate o regolarizzate secondo le prescrizioni dell’ente competente .

In passato, anche un singolo elemento insanabile impediva l’intera sanatoria. Oggi, al contrario, è possibile salvare parte dell’intervento, favorendo il recupero del patrimonio esistente.

Quando non si applica la doppia conformità semplificata

Nonostante l’ampiezza delle novità, il sistema mantiene limiti chiari. La doppia conformità “classica” resta obbligatoria nei seguenti casi:

• assenza totale del titolo abilitativo;
• difformità totale rispetto al permesso di costruire o SCIA alternativa;
• presenza di vincoli paesaggistici non autorizzati;
• violazioni alla normativa antisismica.

La Corte di Cassazione ha stabilito, con la sentenza n. 2357/2023, che non è possibile rilasciare un’autorizzazione sismica postuma. La doppia conformità sismica, quindi, è sempre necessaria: se non c’è l’autorizzazione preventiva, non si può ottenere il titolo, neanche con la sanatoria semplificata.

Come presentare la domanda di sanatoria?

Dal punto di vista procedurale, la nuova normativa prevede che:

• lo Sportello Unico Edilizia ha 45 giorni per decidere sulla richiesta;
• in assenza di risposta, scatta il silenzio assenso (prima era silenzio-rigetto);
• la documentazione deve essere certificata da un tecnico abilitato, che può attestare l’epoca di realizzazione anche in mancanza di documenti ufficiali, assumendosene la responsabilità penale.

Il richiedente dovrà comunque pagare una sanzione a titolo di oblazione. L’importo varia a seconda del tipo di abuso:

• tra 516 e 5.164 euro per opere con doppia conformità;
• tra 1.032 e 10.328 euro in caso di difformità parziale o variazione essenziale.

La riforma del sistema della doppia conformità si pone come obiettivo una maggiore flessibilità nelle regolarizzazioni edilizie. L’introduzione della doppia conformità semplificata e della sanatoria condizionata consente di intervenire su numerose situazioni che, fino a ieri, restavano irrisolte.

Nonostante ciò, le situazioni gravi restano escluse, così come le violazioni alle normative antisismiche e paesaggistiche. Il sistema, dunque, si apre ai casi più comuni e meno invasivi, favorendo il recupero del patrimonio immobiliare esistente senza compromettere la legalità urbanistica.

Per evitare di affrontare la burocrazia legata alla doppia conformità, il consiglio è quello di acquistare nuove costruzioni: sono già conformi alle attuali normative edilizie e urbanistiche vigenti, anche dal punto di vista dell’antisismico. Se sei alla ricerca di una nuova casa a Roma rivolgiti a Studio Ungheria: scopri tutte le nostre soluzioni abitative!