Come evitare sorprese prima del rogito? Tutte le verifiche da effettuare
L’acquisto di una casa rappresenta indubbiamente un passo importante nella vita di tutti noi. È un investimento di grande valore sia in termini economici, sia sentimentali. Proprio per questo motivo, vorremo evitare di trovarci di fronte a brutte sorprese prima del rogito.
Quindi, quali sono tutte le verifiche da fare prima di concludere una compravendita? Nelle prossime righe ci soffermeremo su tutti quegli aspetti da controllare prima di apporre la fatidica firma davanti al notaio.
Le verifiche prima del rogito: gli aspetti tecnici
Iniziamo il nostro check-up pre-acquisto partendo dagli aspetti più tecnici, ovvero quelli che riguardano la conformità catastale e la legittimità urbanistica ed edilizia. I due termini vengono spesso confusi, ma indicano due aspetti completamenti differenti.
La conformità catastale si riferisce al riscontro tra la conformazione reale dell’immobile e la planimetria catastale.
Al contrario, la legittimità urbanistica ed edilizia contempla tutti quei titoli e autorizzazioni conservati presso l’Ufficio Tecnico del Municipio di competenza, come ad esempio licenze di costruzione, concessioni edilizie, permessi di costruire, CILA o SCIA. Questa documentazione certifica la regolarità edificatoria dell’immobile e l’avallo pubblico per ogni modifica apportata nel corso degli anni.
Molto spesso, si ritiene erroneamente che un semplice aggiornamento della planimetria depositata al Catasto renda un appartamento privo di irregolarità. In verità, il fatto che la rappresentazione grafica risulti aggiornata nei sistemi catastali non assicura affatto che le trasformazioni siano state approvate dal Comune.
Infatti, se un proprietario antecedente ha demolito una parete divisoria per ingrandire il soggiorno oppure chiuso una balconata per ricavare una veranda senza depositare la necessaria pratica edilizia, ci si potrebbe trovare dinanzi a un abuso edilizio.
Davanti ad una situazione del genere potrebbero esserci ripercussioni. Gli istituti di credito rifiutano di erogare il mutuo se il perito nominato nota difformità tra lo stato reale dei luoghi e i titoli conservati negli archivi comunali. In aggiunta, la legislazione vieta il trasferimento di immobili difformi dalla licenza originaria, sancendo la nullità delle compravendite nei casi più gravi.
I documenti tecnici da verificare prima della compravendita
Oltre alle conformità citate nel paragrafo precedente, è importante verificare prima del rogito la validità delle seguenti attestazioni tecniche:
- certificato di agibilità (Segnalazione Certificata di Agibilità – SCA), la qualeattesta la presenza dei requisiti necessari di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico della struttura. L’assenza del documento deve essere nota e disciplinata chiaramente tra le parti;
- dichiarazioni di conformità degli impianti. I sistemi elettrici, termici, idraulici e dell’adduzione del gas devono possedere le certificazioni rilasciate dalle ditte installatrici qualificate. Se i macchinari sono obsoleti o sprovvisti di attestazione, l’atto conserva la sua validità, ma chi compra deve esserne consapevole per calcolare l’eventuale spesa di rinnovo;
- attestato di prestazione energetica (APE). Documento richiesto dalla legge che stabilisce l’efficienza dei consumi e la classe energetica dell’appartamento. Va esibito in fase di trattativa e allegato all’atto finale.
Le verifiche sulla storia dell’immobile
Un altro aspetto importante da valutare per evitare spiacevoli sorprese prima del rogito è la storia dell’immobile, ovvero le modalità attraverso cui il venditore è diventato proprietario. A tal fine è essenziale verificare attentamente l’atto di provenienza.
Le donazioni meritano particolare attenzione. La normativa tutela i parenti stretti definiti eredi legittimari (coniuge e figli), i quali vantano una quota riservata per legge sul patrimonio. Se il donante ha disposto dei propri beni a favore di terzi violando la quota riservata, gli eredi possono impugnare il trasferimento anche dopo la scomparsa del donante, pretendendo la restituzione del bene, persino qualora l’immobile sia stato trasferito a un nuovo acquirente.
La presenza delle ipoteche
Oltre all’atto di provenienza, bisogna sempre accertarsi della presenza di eventuali ipoteche sull’immobile da acquistare. Infatti, possono essere presenti ipoteche volontarie iscritte a garanzia di un mutuo pregresso contratto dal proprietario attuale (che dovranno essere estinte prima o contestualmente al rogito).
Al tempo stesso si possono riscontrare ipoteche giudiziali derivanti da insolvenze o debiti non saldati dalla parte venditrice. Infine, meritano un occhio di riguardo le servitù passive, ovvero diritti reali spettanti a soggetti terzi, quali ad esempio il diritto di passaggio sul vialetto di ingresso o divieti di edificazione.
Il check-up condominiale
Se si acquistano appartamenti inseriti all’interno di un contesto condominiale, è essenziale verificare eventuali situazioni debitore del vecchio proprietario in merito alle spese condominiali. In che modo?
Per tutelarsi da eventuali sorprese prima del rogito bisogna richiedere al venditore un’attestazione formale rilasciata dall’amministratore di condominio, ovvero la liberatoria condominiale che confermi:
- il regolare versamento dei contributi di gestione ordinaria;
- l’assenza di pendenze o morosità a carico del proprietario uscente.
L’esigenza di tale riscontro trova origine nella responsabilità solidale stabilita dal Codice Civile: chi acquista un appartamento risponde in solido con il venditore per le spese condominiali insolute relative all’anno in corso e a quello precedente. In assenza di questo riscontro, il nuovo proprietario rischia di dover sanare debiti residui.
Al tempo stesso, è bene consultare i seguenti documenti:
- verbali delle assemblee recenti per valutare il clima tra i residenti e accertarsi che non vi siano controversie giudiziarie in corso;
- delibere relative a manutenzioni straordinarie. Se l’assemblea ha approvato interventi gravosi (come il rifacimento della copertura o il restauro del cappotto termico) prima della firma del rogito, la spesa rimane a carico di chi vende, salvo patto contrario. Questo aspetto deve essere formalizzato chiaramente nell’atto per impedire che l’amministratore addebiti le rate al nuovo titolare;
- regolamento condominiale. Utile per conoscere eventuali limitazioni o divieti riguardanti l’uso delle parti comuni o la destinazione dell’immobile (ad esempio restrizioni per l’apertura di strutture ricettive o uffici).
Perché è importante effettuare le verifiche prima del rogito?
Nel contratto di compravendita si inserisce solitamente una clausola in cui l’acquirente dichiara di accettare l’immobile nello “stato di fatto e di diritto” nel quale si trova al momento della firma.
Ciò significa che si accetta la casa nelle condizioni visibili e riscontrabili durante i sopralluoghi. È dunque indispensabile condurre un’ultima ispezione visiva dei vani prima del giorno del rogito, per verificare che lo stato della casa non abbia subito peggioramenti.
Come comportarsi davanti a vizi occulti?
Cosa accade se, dopo aver preso possesso dell’immobile, si palesa un difetto grave che non risultava visibile durante i controlli iniziali?
In tali circostanze si rientra nella casistica dei vizi occulti, come ad esempio una perdita nell’impianto idraulico incassato nelle pareti.
Il Codice Civile prevede tutele specifiche a salvaguardia dell’acquirente, indicando tuttavia scadenze molto rigide per far valere le proprie ragioni. Infatti, i difetti occulti devono essere denunciati formalmente al venditore entro 8 giorni dalla scoperta. Inoltre, l’azione giudiziaria per ottenere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo versato si prescrive tassativamente entro 1 anno dalla consegna dell’immobile.
Data la brevità di queste scadenze, qualora si riscontrino anomalie non verificabili in precedenza, occorre contattare immediatamente un professionista per far verbalizzare lo stato dei luoghi e procedere alla notifica formale nei termini previsti.
Il modo più sicuro per non imbattersi in spiacevoli sorprese è indubbiamente quello di affidare la compravendita agli esperti del settore. Noi di Studio Ungheria ti seguiremo dalla firma della proposta di acquista fino all’atto definitivo di compravendita, affiancandoti in tutte le fasi di verifica, ti assicureremo un acquisto senza pensieri.
