Vendere casa, ci sono tasse e costi da sostenere?

In ambito immobiliare si fa sempre molta attenzione ai costi e alle imposte spettanti all’acquirente.

Ma invece esistono anche tasse e costi relativi per chi deve vendere una casa?

Dietro la stipula dell’atto di compravendita si nasconde un sistema articolato di norme fiscali che regolano il trattamento delle imposte sul venditore. Nella maggior parte dei casi non si è tenuti a versare tasse, ma in alcuni casi specifici la legge prevede l’applicazione di imposte.

A fare la differenza sono diversi fattori: il tempo trascorso dall’acquisto, il tipo di immobile, l’eventuale uso come abitazione principale (ovvero 1a  casa), e la modalità con cui si è ottenuta la proprietà (acquisto, eredità, donazione).

Nelle prossime righe analizzeremo tutti questi aspetti ed individueremo quali sono le tasse da pagare quando si vende un immobile, chi le paga, e quali sono i costi accessori da mettere in conto.

Plusvalenza immobiliare: quando si applica la tassazione

Il primo nodo da sciogliere è la presenza o meno di plusvalenza, ovvero il guadagno realizzato vendendo l’immobile a un prezzo superiore rispetto a quanto speso per acquistarlo. Il guadagno si calcola come differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto, aumentato di tutte le spese sostenute e documentate (notarili, ristrutturazioni, imposte iniziali).

Tuttavia, la plusvalenza non è sempre tassata. In linea generale, la tassazione si applica solo se la vendita avviene entro 5 anni dall’acquisto. Superato questo periodo, l’operazione non è considerata speculativa e quindi non soggetta a imposta.

In sintesi:

• Nessuna tassazione se la casa è stata acquistata da più di 5 anni.
• Tassazione applicabile se la vendita avviene entro 5 anni, salvo eccezioni (nei prossimi paragrafi esamineremo il caso in cui l’immobile rappresenti la prima casa e quello in cui viene percepito come eredità).

La tassazione sulla plusvalenza: IRPEF ordinaria o imposta sostitutiva

Se la vendita genera una plusvalenza tassabile, il venditore può scegliere tra due regimi fiscali, ovvero la tassazione ordinaria IRPEF oppure l’imposta sostitutiva.

Nella prima fattispecie la plusvalenza viene sommata al reddito complessivo del contribuente e tassata secondo le aliquote IRPEF progressive:

• 23% fino a 15.000 euro
• 25% da 15.001 a 28.000 euro
• 35% da 28.001 a 50.000 euro
• 43% oltre 50.000 euro

La plusvalenza va indicata in dichiarazione dei redditi come “reddito diverso”.

In alternativa, si può optare per l’imposta sostitutiva al 26%, da versare direttamente al notaio al momento del rogito. L’opzione va esplicitamente dichiarata nell’atto. Il notaio si occuperà del versamento e della comunicazione all’Agenzia delle Entrate.

L’imposta sostitutiva è spesso più conveniente, soprattutto per chi ha redditi alti. Tuttavia, non si applica alla vendita di terreni edificabili, che restano tassati con le aliquote IRPEF ordinarie.

Tasse sulla vendita della prima casa?

Il trattamento fiscale cambia in base a quanto tempo è passato dall’acquisto e se è stato usato l’immobile come prima casa o meno.

Se sono trascorsi più di cinque anni dall’acquisto, non si pagano imposte sulla plusvalenza. Questo vale anche se in fase di acquisto sono state ottenute le agevolazioni “prima casa”.

Al contrario, vendere prima dei cinque anni può comportare:

• perdita delle agevolazioni fiscali, se non si acquista un nuovo immobile da destinare a prima casa entro 24 mesi (il termine era 12 mesi, ma con la legge di Bilancio 2025 è stato prorogato di un anno);
• tassazione della plusvalenza, a meno che il venditore o un familiare abbia vissuto nell’immobile per la maggior parte del tempo trascorso tra acquisto e vendita. Ad esempio, se una persona ha vissuto nella casa per 4 anni su 5, anche se la vende prima dei 5 anni, non sarà tassata la plusvalenza.

Vendita della seconda casa: quando scatta la tassazione?

Le regole per la seconda casa seguono lo stesso schema, ma senza le esenzioni legate alla residenza o al riacquisto. In particolare:

• se la vendita avviene dopo 5 anni, nessuna tassa sulla plusvalenza;
• se la vendita avviene entro 5 anni e genera profitto, la plusvalenza è tassabile (IRPEF o imposta sostitutiva).

Non è rilevante se l’immobile è stato effettivamente utilizzato o meno: la tassazione dipende solo dal tempo e dal guadagno.

Vendita di casa ereditata o ricevuta in donazione

La modalità con cui si è acquisita la casa incide direttamente sul regime fiscale della vendita. Osserviamo, ad esempio, quali sono i costi relativi alla vendita di un immobile ricevuto in eredità:

• nessuna imposta sulla plusvalenza, anche se si vende entro 5 anni;
• obbligo di versare l’imposta catastale (1%), l’imposta ipotecaria (2%), l’imposta di successione (dal 4% all’8% in base al grado di parentela).

La tassazione sulla vendita si applica solo se l’eredità riguarda terreni edificabili, che sono sempre soggetti a tassazione in caso di plusvalenza.

Se invece un immobile ricevuto in donazione viene venduto entro 5 anni dal momento in cui il donante lo aveva acquistato, la tassazione si applica calcolando la plusvalenza rispetto al prezzo pagato dal donante, e non al valore della donazione.

Se sono passati più di 5 anni dalla data di acquisto originaria del donante, nessuna imposta è dovuta.

Chi paga il notaio durante la compravendita?

Le spese notarili sono di norma a carico dell’acquirente, come stabilito dal Codice Civile. Tuttavia, le parti possono concordare diversamente inserendo una clausola nell’atto.

Il venditore può trovarsi a sostenere:

• costi per la regolarizzazione urbanistica e catastale;
• spese legate alla relazione tecnica di conformità;
• eventuali spese per l’Attestato di Prestazione Energetica (APE), obbligatorio per legge.

Costi extra per chi vende casa

Chi vende casa deve mettere in conto anche una serie di costi preliminari:

• Attestato di Prestazione Energetica (APE): obbligatorio, con costi variabili da 100 a 250 euro.
• Relazione tecnica di compravendita: per verificare la regolarità urbanistica, catastale e la presenza di agibilità.
• Spese per migliorie: investimenti per piccoli interventi di home staging, sanatorie edilizie, pratiche catastali.
• Provvigione dell’agenzia immobiliare in caso di intermediazione

Casi particolari: terreni e fabbricati speciali

Alcune tipologie di immobili seguono regole specifiche. Diamo brevemente un’occhiata a cosa dice la normativa in merito ai terreni edificabili, agricoli e i fabbricati.

Terreni edificabili

La plusvalenza è sempre tassata, anche dopo 5 anni e anche se l’immobile è pervenuto per successione o donazione. Il valore di acquisto può essere rivalutato tramite perizia giurata.

Terreni agricoli

Tassazione solo se venduti entro 5 anni dall’acquisto. Esenti se ereditati.

Fabbricati in corso di costruzione

Se non sono ancora completati, sono assimilati a terreni edificabili, quindi la plusvalenza è sempre tassata.

Lottizzazione

In presenza di lottizzazione approvata (cioè un piano edilizio con più unità abitative), la tassazione è sempre dovuta. Il guadagno è tassabile anche se la vendita avviene dopo molti anni o dopo una successione.

Le domande più frequenti da parte di chi vende casa

➤ Devo dichiarare la vendita nel 730?
No, a meno che non si sia generata una plusvalenza tassabile da indicare come “reddito diverso”.

➤ Se vendo prima dei 5 anni, perdo le agevolazioni?
Sì, salvo riacquisto di altra prima casa entro 24 mesi.

➤ Posso evitare la tassazione se ho vissuto nella casa?
Sì, se la casa è stata residenza principale per la maggior parte del tempo tra acquisto e vendita.

➤ La tassazione avviene sull’intero ricavo?
No. Si tassa solo la plusvalenza, cioè il guadagno effettivo.

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