Valutazione degli immobili nelle grandi città: Roma tra i mercati più attraenti

Negli ultimi venticinque anni, la valutazione degli immobili ha attraversato fasi di profonda trasformazione. Dopo le crisi cicliche dei primi anni Duemila e la frenata post-pandemica, le grandi città sono tornate a rappresentare il cuore pulsante della rivalutazione del mattone.

Secondo una recente analisi, tra il 1998 e il 2024 il valore medio delle abitazioni nelle principali aree urbane è aumentato del 51,5%. Un dato che conferma la solidità del real estate residenziale, che al tempo stesso racchiude forti differenze tra territori e tipologie di immobili.

Tuttavia, Roma consolida la propria posizione come mercato stabile e di medio-alta tenuta: nella capitale la rivalutazione nel tempo degli immobili presenti è costante. Andiamo ad osservare meglio i dati per comprendere la portata del fenomeno.

Il mercato immobiliare romano

Il mercato immobiliare romano è tra i più vasti e articolati d’Europa. Con oltre due milioni e mezzo di abitanti e un patrimonio edilizio complesso e disomogeneo, la Capitale rappresenta un laboratorio unico per osservare l’evoluzione del valore immobiliare in Italia.

Il prezzo medio delle abitazioni a Roma si attesta intorno ai 4.025 euro al metro quadro, collocando la città al secondo posto dopo Milano (4.716 €/mq) tra le metropoli italiane con oltre mezzo milione di abitanti.

La valutazione degli immobili riflette una combinazione di fattori:

la domanda interna stabile;
la presenza turistica internazionale, che alimenta il mercato degli affitti brevi;
e la crescente attenzione degli investitori esteri, attratti dal patrimonio storico e dal potenziale di riqualificazione urbana.

Se da un lato è vero che Roma mostra un’evoluzione più lenta rispetto a Milano, dall’altro è importante sottolineare che il mercato immobiliare della Capitale si contraddistingue per una maggiore stabilità.

L’assenza di bolle speculative e la costanza della domanda rendono Roma un investimento di lungo periodo, molto interessante per chi cerca un equilibrio tra rendimento e sicurezza del capitale.

Valutazione degli immobili: l’andamento di Roma rispetto le altre città

Come già sottolineato, tra il 1998 e il 2024 la crescita media nazionale del valore degli immobili urbani è stata del 51,5%, con picchi molto più alti in alcune città.

Milano ha registrato un aumento del 140,3%, grazie a progetti di riqualificazione, sviluppo infrastrutturale e capitali internazionali.
Firenze segue con +82,7%, sostenuta dal nuovo polo universitario di Novoli e da una forte attrattività nel centro storico.
A Roma la crescita del valore degli immobili negli ultimi 25 anni si è attestata intorno al 50%. È importante sottolineare che la rivalutazione ha interessato in particolar modo le aree del centro della capitale, mentre nei quartieri periferici l’aumento dei valori è stato più lento. Ciò nonostante, anche qui grazie ai tanti lavori di riqualificazione avviati negli ultimi anni, il trend risulta in crescita.

In termini comparativi, la Capitale rappresenta un mercato di continuità: la rivalutazione è meno impetuosa ma più uniforme, con valori che restano sostenuti anche nelle fasi di contrazione economica.

Come si sta trasformando il tessuto urbano di Roma?

Il tessuto urbano romano si divide tra zone storiche di altissimo valore e aree semicentrali e periferiche in fase di trasformazione. I quartieri centrali — Prati, Parioli, Trastevere, Testaccio e Monti — continuano a mantenere valori molto elevati e una domanda costante, alimentata sia da residenti italiani con alto reddito sia da acquirenti internazionali.

Nelle aree semicentrali come Nomentano, Monteverde, Appio Latino e San Giovanni, si osserva una crescita costante grazie alla qualità abitativa e alla vicinanza al centro. Le periferie urbane, invece, rappresentano la nuova frontiera dell’investimento, soprattutto nelle zone interessate da progetti infrastrutturali o piani di rigenerazione, come Prenestina, Pietralata, Ostiense-Marconi e Tor Vergata.

Proprio questi interventi, insieme all’espansione della rete metropolitana e alla creazione di poli universitari e direzionali, potrebbero alimentare nel prossimo decennio una nuova fase di rivalutazione per la città.

La valutazione degli immobili cresce anche grazie al “green”

Negli ultimi anni, il tema della sostenibilità energetica è passato da semplice valore aggiunto a fattore determinante per la tenuta e la rivalutazione degli immobili.

Secondo l’analisi di CRIF Real Estate Services negli ultimi quattro anni il mercato italiano ha mostrato una netta divergenza tra gli immobili efficienti e quelli energivori: le case “green”, appartenenti alle classi A e B, hanno registrato un aumento medio dei prezzi del 2%, mentre le abitazioni “brown” (classi F e G) hanno perso circa il 4% del loro valore.

Si tratta di un divario che non è solo numerico, ma rappresenta un cambio strutturale nel modo in cui si determina il valore di un immobile. Oggi il cosiddetto “green premium” — cioè il vantaggio economico delle abitazioni sostenibili — si traduce in un prezzo superiore in media di 700 euro al metro quadro, che nelle grandi città, come Roma e Milano, può superare addirittura i 1.100 €/mq.

Le ragioni di questa differenza sono molteplici:

Minori costi di gestione: gli immobili ad alta efficienza riducono i consumi energetici fino al 50-60%.
Accesso più facile al credito: molte banche stanno introducendo mutui green con tassi agevolati per chi acquista o ristruttura immobili sostenibili.
Maggior appetibilità sul mercato: gli acquirenti privilegiano abitazioni che garantiscono risparmio energetico e comfort moderno.
Protezione dal deprezzamento futuro: con l’avvicinarsi della Direttiva europea sulle case green, gli edifici inefficienti rischiano di perdere progressivamente valore.

La situazione “case green” a Roma

A Roma, il tema dell’efficienza energetica assume un peso ancora maggiore. Il patrimonio edilizio della Capitale è in gran parte datato: oltre il 60% degli edifici residenziali risale agli anni ’50-’80 e rientra nelle classi energetiche F o G.

Nelle zone centrali e semicentrali, la differenza di prezzo tra immobili green e brown è già molto visibile:

nel Centro storico e nei Parioli, un immobile in classe A o B può spuntare fino al 40% in più rispetto a uno in classe G;
nei quartieri come Monteverde, Ostiense, Nomentano o Appio Latino, il divario medio si attesta tra 900 e 1.100 €/mq;
nelle periferie, la forbice si riduce (500-700 €/mq), ma resta comunque significativa e in aumento.

Il “brown discount”: la svalutazione energetica degli immobili energivori

Uno dei principali fattori che sta accelerando la trasformazione è la Direttiva europea sulle case green. Il provvedimento, che mira a ridurre le emissioni di CO₂ degli edifici, prevede l’obbligo di migliorare progressivamente l’efficienza energetica del patrimonio immobiliare.

Gli immobili con le classi più basse (F e G) dovranno essere oggetto di lavori di riqualificazione per evitare penalizzazioni e limitazioni nella vendita o nella locazione. Tale scenario introduce un nuovo concetto nel mercato: il “brown discount”, ossia la svalutazione progressiva degli immobili energivori.

Nelle grandi città il deprezzamento può arrivare fino al 40% rispetto al valore di immobili equivalenti ma efficienti. A Roma, dove molti edifici storici o condominiali richiedono lavori complessi, questo rischio è concreto, soprattutto nei quartieri semicentrali e periferici privi di interventi di rigenerazione.

Come abbiamo osservato in questo articolo, la valutazione degli immobili a Roma è in costante crescita ed offre tutt’oggi importanti opportunità d’investimento. Per sfruttare al meglio però le potenzialità del mercato della Capitale è importante avere una visione strategica ed investire nel futuro, ovvero in immobili contraddistinti da efficienza energetica e sostenibilità.

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