immobiliare

Spazi esterni, quanto influiscono sul valore dell’immobile?

Quando si parla di valutazione immobiliare, spesso ci si concentra su elementi come ubicazione, metratura o stato di manutenzione. Tuttavia, uno degli aspetti più rilevanti è la presenza e la qualità degli spazi esterni privati, come balconi, terrazzi, giardini o cortili. Questi ambienti incidono direttamente sulla metatratura commerciale dell’immobile e quindi sul valore dello stesso, tanto da poter generare aumenti percentuali consistenti sul prezzo finale di vendita.

Negli ultimi anni, complici l’esperienza del lockdown e il crescente desiderio di vivere in ambienti più salubri e versatili, la richiesta di immobili dotati di sfoghi esterni è cresciuta in modo significativo. Nelle prossime righe osserveremo da vicino quanto gli spazi esterni incidono realmente sul valore dell’immobile, entrando nel dettaglio di ogni tipologia.

Com’è cambiata la domanda di case con spazi esterni dopo il Covid?

L’emergenza sanitaria globale causata dalla pandemia di Covid-19 ha avuto un impatto profondo sul modo in cui percepiamo la casa. Durante i lockdown, la necessità di rimanere confinati tra le mura domestiche ha messo in luce l’importanza degli spazi esterni, trasformandoli da optional a requisiti fondamentali per il benessere quotidiano.

Secondo un’analisi condotta da Century 21 Italia, nel 2020 la domanda di abitazioni con spazi esterni è aumentata in modo significativo rispetto al triennio 2017-2019:

• +28% di richieste per case con giardino già nel 2020.
• Percentuale che ha raggiunto il +35% nel 2021, a conferma di una tendenza stabile anche nel post-pandemia.
• Parallelamente, la domanda di balconi è cresciuta di oltre il 50%, mentre quella per i terrazzi ha registrato un aumento superiore al 30%.

Questi dati indicano che la ricerca di spazi aperti non è stata una reazione temporanea alle restrizioni, ma una vera e propria trasformazione culturale delle priorità abitative.

Anche il rapporto CasaDoxa 2021 conferma il fenomeno: quasi 7 italiani su 10 (circa il 70%) hanno indicato come desiderio primario quello di vivere in una casa dotata di terrazzo, balcone o giardino. La presenza di parchi o aree verdi nelle vicinanze è risultata un’altra priorità chiave, con il 65% delle preferenze.

Questa nuova visione dell’abitare si è consolidata in modo trasversale, coinvolgendo non solo le periferie ma anche i contesti urbani, dove la possibilità di avere accesso a uno spazio aperto (anche piccolo) è diventata un fattore discriminante nella scelta dell’immobile.

Come si determina il valore di mercato di un immobile?

Per comprendere in che modo uno spazio aperto contribuisca al valore di una casa, è necessario partire dalla formula con cui si determina il valore di mercato di un immobile:

Valore di mercato = Superficie commerciale × Quotazione €/mq × Coefficienti di merito

Questa equazione tiene conto di tre variabili:

• Superficie commerciale: somma della superficie interna, delle pertinenze e delle aree esterne, ciascuna pesata secondo specifici coefficienti.
• Quotazione al metro quadro: valore medio di riferimento stabilito dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), variabile a seconda della zona geografica (centro, semicentro, periferia).
• Coefficienti di merito: fattori correttivi che aumentano o diminuiscono il valore a seconda delle caratteristiche dell’immobile (piano, esposizione, vista, condizioni, dotazioni accessorie).

Quali sono i coefficienti di merito?

I coefficienti di merito sono determinanti per calibrare il valore reale di un immobile. Un attico dotato di ascensore, ad esempio, può vedere aumentare la propria valutazione anche del 20%, mentre un piano terra senza sfoghi esterni può subire una decurtazione fino al 10%.

Tra i coefficienti più incisivi troviamo:

• Luminosità: una casa esposta a sud o dotata di grandi finestre può guadagnare fino al 10% in più rispetto a una poco illuminata.
• Vista panoramica: incrementa il valore mediamente del 10%.
• Spazi aperti privati: balconi, terrazze, giardini, verande e patii aumentano la qualità dell’abitazione e la sua desiderabilità, contribuendo direttamente alla rivalutazione dell’immobile.

Quanto influiscono gli spazi esterni sul valore della casa?

Come abbiamo già sottolineato, nel calcolo del valore di un immobile, gli spazi esterni non vengono considerati allo stesso modo delle superfici interne. Ciò nonostante, contribuiscono in maniera significativa al prezzo finale dell’immobile. Il loro valore viene ponderato con percentuali specifiche, che variano in funzione della tipologia, della dimensione e dello stato di manutenzione in cui si trovano.

Osserviamo da vicino come ogni singolo spazio esterno determina un aumento del valore dell’immobile.

Giardino privato

Il giardino è tra gli elementi più apprezzati, soprattutto quando si tratta di abitazioni al piano terra o villette. Dal punto di vista della stima immobiliare, viene valutato solitamente al 10% del prezzo al metro quadro della casa, a patto che la sua superficie non superi le cinque volte quella dell’abitazione stessa. Oltre tale soglia, per la porzione eccedente, si applica una riduzione significativa della percentuale, che scende al 5%. Questo sistema di calcolo mira a evitare sovrastime in caso di giardini particolarmente ampi rispetto alla metratura interna.

Per fare un esempio pratico, se si possiede un appartamento di 100 mq con un giardino di 50 mq e il valore al metro quadro è pari a 2.500 euro, il giardino potrà aggiungere un valore di circa 12.500 euro al prezzo complessivo dell’immobile.

Balconi e terrazze

Anche balconi e terrazzi rientrano nella superficie commerciale, ma il loro contributo viene calcolato in modo completamente diverso. Questo perché per applicare il coefficiente riduttivo ai terrazzi e balconi occorre considerare le specifiche proprietà intrinseche ed estrinseche dell’immobile (zona, tipologie, prestigio dell’immobile).

Il valore attribuito è generalmente pari al 33% del valore al metro quadro dell’abitazione. Nei casi di metrature considerevoli, la percentuale potrebbe scendere  in alcuni casi per i metri in eccesso. Ciò significa che ad esempio un terrazzo di 25 mq potrebbe avere un’incidenza maggiore rispetto a uno da 60mq, per cui solo i primi 25 metri saranno valorizzati al 33%, mentre i restanti verranno riparametrati in maniera ridotta.

Patii e porticati

I patii e i porticati – elementi tipici delle abitazioni indipendenti o semindipendenti – contribuiscono in modo più moderato, con una valutazione che si aggira intorno al 35%. Sono spazi di passaggio o di sosta, spesso utilizzati per l’ingresso principale, la zona barbecue o come filtro tra l’interno e il giardino.

Pertinenze accessorie e altri spazi collegati

Nel computo complessivo della superficie commerciale vengono considerati anche altri ambienti accessori, come cantine, solai, box auto e posti macchina. Anche questi spazi, sebbene non siano strettamente “esterni”, influenzano la valutazione dell’immobile. Le cantine e i sottotetti, ad esempio, vengono stimati generalmente al 30% del valore al mq, a seconda delle condizioni e dell’accessibilità.

Il garage ha una valutazione molto più alta, il 50%, mentre un posto auto incide al 40% se si tratta di un posto auto coperto.

I vantaggi di avere degli spazi esterni

Oltre all’aspetto meramente economico, uno spazio esterno ben concepito incide profondamente sulla qualità della vita degli abitanti. La possibilità di affacciarsi su un balcone, uscire in giardino o godere di una terrazza privata offre un senso di apertura e di libertà che va ben oltre la metratura dell’immobile. Questi ambienti, infatti, permettono di vivere la casa in modo più flessibile e piacevole, rendendola più luminosa, ariosa e accogliente.

Un giardino, per esempio, può trasformarsi in un luogo di svago per tutta la famiglia, diventando un’area gioco per i bambini o uno spazio sicuro per gli animali domestici. Allo stesso tempo, può assumere la funzione di rifugio personale, dove leggere un libro all’ombra di una pianta o pranzare all’aperto durante la bella stagione. Anche un piccolo terrazzo può essere valorizzato e diventare un angolo verde per coltivare erbe aromatiche, ospitare piante ornamentali o creare un mini-salotto all’aperto dove rilassarsi dopo una giornata di lavoro.

L’esperienza della pandemia ha rafforzato la consapevolezza del valore di questi spazi. Durante i lunghi periodi di confinamento, chi aveva a disposizione un’area esterna ha potuto mantenere un contatto diretto con l’aria aperta, prendere il sole, respirare, sentirsi meno costretto.

Di conseguenza, nella mente degli acquirenti, uno spazio all’esterno non è più percepito come un semplice extra, ma come un aspetto a dir poco essenziale dell’abitazione. È per questo che oggi la domanda di immobili con giardino o terrazzo è aumentata in modo marcato, diventando uno dei criteri prioritari nella scelta di una nuova casa.

Come valorizzare gli spazi esterni prima della vendita

Affinché uno spazio esterno possa realmente incidere sulla valutazione dell’immobile, non basta che sia presente: deve essere valorizzato. Quando si prepara una casa per la vendita, è importante che ogni ambiente venga mostrato al meglio, e questo vale anche – e forse soprattutto – per giardini, terrazze e balconi. Il potenziale acquirente non dovrebbe dover immaginare cosa potrebbe diventare quello spazio: dovrebbe vederlo già pronto, vissuto, accogliente.

Nel caso di un giardino, per esempio, è fondamentale che il prato sia ben rasato, le piante curate, i fiori in ordine. Un’area verde trascurata trasmette l’idea di disinteresse, mentre una curata suggerisce valore, attenzione e potenzialità. Anche un piccolo intervento di landscaping o una nuova disposizione delle aiuole può fare la differenza. L’aggiunta di un tavolino con delle sedie, magari sotto una pergola o una tenda da sole, suggerisce immediatamente all’acquirente uno spazio da vivere e godere.

Lo stesso discorso vale per terrazze e balconi. Questi possono diventare dei veri e propri prolungamenti della zona giorno, se arredati in modo semplice ma funzionale. Un pavimento pulito, qualche vaso di piante, una poltroncina o una lampada da esterno possono cambiare radicalmente la percezione dello spazio. Se ben curati, questi ambienti comunicano relax, intimità e comfort.

Particolarmente interessanti sono anche le soluzioni più evolute, come i giardini pensili. Oltre ad abbellire lo spazio, migliorano l’isolamento termico dell’edificio, aumentano il valore percepito e possono beneficiare di agevolazioni fiscali, come il Bonus Verde. Questo incentivo permette di detrarre una parte delle spese sostenute per la sistemazione delle aree scoperte, un’opportunità da cogliere sia per chi vuole migliorare la propria casa, sia per chi desidera venderla a un prezzo più alto.

Studio Ungheria è ben consapevole dell’importanza degli spazi esterni di una casa. Proprio per questo motivo le nuove costruzioni proposte a Roma, come Living Staderini e le Terrazze della Camilluccia, sono dotate di ampie terrazze vivibili in cui ricreare una piccola oasi di comfort e relax per gran parte dell’anno.

Scopri tutte le nostre soluzioni abitative e per maggiori informazioni contattaci allo 06.3222323!