Provvigione dell’agenzia immobiliare, quando si può detrarre e come ottenere l’agevolazione

La provvigione dell’agenzia immobiliare, disciplinata dall’art. 1755 del Codice Civile, rappresenta il compenso riconosciuto per l’attività di intermediazione utile a concludere la trattativa tra venditore e acquirente. Ma questa spesa si può in qualche modo recuperare?

Ebbene sì, si può detrarre la provvigione dell’agenzia immobiliare, ma solo in alcuni casi specifici. Nelle prossime righe li osserveremo uno ad uno e ci soffermeremo anche su quanto ammonta la possibile detrazione.

Chi paga la provvigione all’agenzia immobiliare?

Prima di addentrarci tra le possibili detrazioni fiscali, facciamo un po’ di chiarezza. Innanzitutto, chi paga la provvigione all’agenzia immobiliare?

Nella compravendita, la prassi più comune prevede che la provvigione sia dovuta da entrambe le parti, ovvero il compratore e il venditore.

Tuttavia, le due parti possono concordare condizioni differenti, ad esempio stabilendo che la commissione sia sostenuta da una sola parte. In questi casi, è importante che l’intesa sia chiara e venga formalizzata per iscritto, così da evitare contestazioni.

A quanto ammonta la provvigione?

Non esiste un tariffario unico valido ovunque: l’ammontare della provvigione dipende dagli accordi presi con l’agenzia e dalle consuetudini di mercato. Generalmente, per quanto riguarda le compravendite, la provvigione dell’agenzia immobiliare può oscillare tra il 3 e il 5 %.

È importante sottolineare che la provvigione matura solo quando l’affare è concluso (l’agenzia non prende alcuna commissione nella fase di proposta d’acquisto). Viene versata solitamente alla firma del compromesso oppure al momento del rogito.

Quando si può detrarre la provvigione dell’agenzia immobiliare?

Come già accennato, la detrazione della provvigione dell’agenzia immobiliare può avvenire solo in determinati casi. Le spese di intermediazione possono essere scaricate solo dall’acquirente che investe su un immobile destinato a diventare l’abitazione principale. In altre parole, l’agevolazione è valida per la sola la finalità “abitativa” dell’acquisto: l’immobile deve essere quello in cui il soggetto andrà a vivere stabilmente.

Inoltre, è importante sottolineare che per accedere all’agevolazione fiscale l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto.

Abbiamo visto nei paragrafi precedenti come anche il venditore sia soggetto al pagamento della provvigione. Tuttavia, chi vende non può in alcun caso usufruire della detrazione.

Anche per le finalità d’acquisto la normativa parla chiaro. La detrazione vale solo per l’abitazione principale e di conseguenza sono escluse:

• seconde case;
• immobili acquistati con finalità di investimento;
• locali con destinazione commerciale.

È importante chiarire anche un equivoco frequente: la detrazione descritta qui non riguarda le provvigioni pagate per le locazioni. Viene infatti specificato che in caso di affitto la detrazione non è consentita.

Quanto si può detrarre?

La detrazione funziona con regole semplici e, soprattutto, con un tetto ben definito:

• aliquota: 19%;
• spesa massima su cui calcolare la detrazione: 1.000 euro;
• detrazione massima ottenibile: 190 euro.

Tutto ciò significa che, anche se la provvigione pagata all’agenzia sarà più alta, il vantaggio fiscale non supererà i 1000 euro.

Quali sono i requisiti per ottenere l’agevolazione fiscale?

Abbiamo chiarito che la detrazione della provvigione dell’agenzia immobiliare può essere richiesta esclusivamente dall’acquirente per l’acquisto di un immobile destinato ad abitazione principale. Ma quali requisiti bisogna rispettare per presentare la domanda?

Pagamento tracciabile

La provvigione deve essere pagata con strumenti tracciabili: bonifico, assegno e, più in generale, strumenti che consentano di risalire allo scopo di quel determinato flusso di denaro.

Fattura

Un altro elemento fondamentale per beneficiare dell’agevolazione è essere in possesso della fattura, la quale attesta l’importo pagato per il servizio di intermediazione. Inoltre, l’intestatario della fattura, ovvero colui che l’ha pagata, dovrà essere anche il richiedente della detrazione (nei prossimi paragrafi osserveremo anche i casi particolari dell’immobile cointestato e in comproprietà).

Di conseguenza, è di vitale importanza che la fattura sia intestata correttamente: deve riportare i dati del soggetto che sostiene la spesa e che poi la inserirà in dichiarazione.

Trasferimento residenza

Lo abbiamo già scritto precedentemente: la residenza va trasferita entro un anno dall’acquisto dell’immobile, altrimenti non si potrà più accedere alla detrazione della provvigione dell’agenzia immobiliare.

Preliminare di compravendita

Quando la provvigione viene versata al momento del compromesso, è essenziale che il contratto preliminare venga regolarmente registrato. In caso contrario, si perde il diritto di accesso all’agevolazione fiscale.

Alcuni casi particolari: immobile cointestato o in comproprietà

Esistono alcuni casi particolari che vale la pena citare per avere una panoramica completa sulle possibilità di detrazione della provvigione dell’agenzia immobiliare.

Se l’immobile è cointestato, il limite massimo di spesa (1.000 euro) va ripartito tra gli intestatari in base alla quota di proprietà. In sostanza, non si moltiplica il tetto per il numero degli acquirenti; si divide il limite complessivo secondo le percentuali di intestazione.

Nel caso invece in cui l’immobile fosse in comproprietà ma la fattura risulti intestata ad un solo soggetto, è possibile integrarla con annotazioni per consentire la detrazione pro-quota anche all’altro comproprietario.  Come per l’immobile cointestato, l’agevolazione fiscale viene ripartita in base alle quote di proprietà.

Come inserire la provvigione dell’agenzia immobiliare nella dichiarazione dei redditi?

Una volta rispettati tutti i requisiti elencati nei paragrafi precedenti, non resta che inserire la provvigione dell’agenzia immobiliare nella dichiarazione dei redditi. Come va compilata e in quale rigo va inserita?

Nel Modello 730 la provvigione si colloca nella sezione “Oneri e spese”. In pratica:

• si utilizza il rigo E8;
• si indica il codice 17;

Il codice identifica in modo preciso la tipologia di spesa: anche se l’importo è corretto, senza il codice adeguato la voce rischia di non essere trattata come “spesa di intermediazione immobiliare” detraibile.

L’ammontare da inserire non è la cifra totale della provvigione, ma solo la spesa detraibile. Facciamo un esempio per rendere tutto più chiaro. Se la provvigione dell’agenzia immobiliare è pari a 2000 euro, avrai diritto ad una detrazione del 19% su 1000 euro, ovvero 190 euro. Questo valore è quello che dovrai inserire nella dichiarazione dei redditi.

Nel Modello Redditi Persone Fisiche la logica è la stessa: l’onere va indicato nella sezione dedicata alle spese detraibili e viene richiamato il rigo RP8, sempre con codice 17.