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Liberatoria condominiale, tutto quello che c’è da sapere

Per una compravendita di un appartamento che è parte di un condominio, uno degli aspetti più importanti è la redazione della liberatoria condominiale. Ma perché è così necessaria?

Tale documento è essenziale per garantire trasparenza tra venditore e acquirente, evitare contenziosi e consentire al notaio di poter stipulare l’atto. Nelle prossime righe entreremo nel dettaglio della liberatoria condominiale e osserveremo tutte le sue caratteristiche soffermandoci in particolar modo sui suoi effetti giuridici.

Cos’è la liberatoria condominiale?

La liberatoria condominiale è un’attestazione rilasciata dall’amministratore del condominio su richiesta del condomino (solitamente in procinto di vendere il proprio immobile), nella quale viene certificato lo stato dei pagamenti delle spese condominiali riferite allo specifico appartamento oggetto di vendita.

La dichiarazione, redatta in forma scritta, fornisce un quadro economico dettagliato sulla situazione debitoria e creditoria del venditore alla data fissata per il  rogito notarile e include:

• eventuali morosità pregresse;
• spese straordinarie già deliberate ma non ancora eseguite;
• fondi accantonati per manutenzioni future;
• liti in corso che coinvolgono il condomino o l’intero stabile.

È importante evidenziare che, nonostante venga chiamata “liberatoria”, non libera il proprietario da tutti gli obblighi verso il condominio, né tantomeno trasferisce automaticamente le responsabilità all’acquirente. Il documento fotografa semplicemente la situazione contabile nel momento in cui viene rilasciato, ma non fornisce una garanzia assoluta sull’assenza di future pretese.

A cosa serve e perché è fondamentale in una compravendita

La funzione primaria della liberatoria condominiale è informativa e cautelativa. Serve a tutelare le parti coinvolte in un trasferimento di proprietà – in particolare l’acquirente – da eventuali esposizioni debitorie pregresse del venditore.

Infatti, l’articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile stabilisce che:

“Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.”

Ciò significa che, anche se l’acquirente non era ancora proprietario dell’immobile, può essere chiamato a rispondere per debiti accumulati dal precedente proprietario negli ultimi due anni.

Pertanto, la liberatoria condominiale permette all’acquirente di verificare se l’unità immobiliare sia o meno in regola con i versamenti, ed evita che si trovi a dover affrontare richieste economiche inaspettate dopo la firma del rogito.

Che cosa significa responsabilità solidale?

Come appena accennato, la normativa impone una responsabilità condivisa tra chi vende e chi compra, limitata all’anno in corso e a quello precedente. Tuttavia, nel rapporto interno tra le parti, vale il principio secondo cui ciascuno è tenuto a pagare per il periodo di effettiva titolarità dell’immobile.

In pratica:

• se l’acquirente si trova a dover versare somme non saldate dal venditore, può successivamente agire in rivalsa contro quest’ultimo;
• è quindi preferibile regolare preventivamente eventuali debiti pendenti per evitare situazioni spiacevoli o contenziosi post-rogito.

Quali sono gli effetti giuridici della liberatoria condominiale?

Dal punto di vista legale, la liberatoria condominiale rappresenta una dichiarazione unilaterale dell’amministratore, che assume valore probatorio nei limiti delle informazioni disponibili al momento della sua emissione.

Tuttavia, è importante precisare che:

• l’amministratore non può garantire la correttezza dei dati futuri, poiché le spese condominiali vengono spesso soggette a conguagli a fine anno;
• la liberatoria viene normalmente rilasciata “salvo conguaglio”, lasciando aperta la possibilità che, con la chiusura del bilancio, emergano ulteriori somme dovute;

In sostanza, il documento fornisce certezza solo rispetto ai dati attualmente verificabili, ma non può eliminare la responsabilità solidale prevista dalla legge tra venditore e acquirente.

Cosa contiene il documento?

Affinché una liberatoria condominiale possa davvero assolvere la sua funzione – cioè offrire all’acquirente un quadro chiaro e affidabile della posizione economica dell’immobile all’interno del condominio – non basta che sia semplicemente redatta su carta intestata e firmata dall’amministratore. Deve essere, soprattutto, precisa, dettagliata e aggiornata, in grado di raccontare in modo trasparente lo il quadro complessivo dell’unità immobiliare dal punto di vista contabile e legale.

Identificazione dell’immobile

Innanzitutto, il documento deve identificare chiaramente l’immobile oggetto della vendita, indicando il numero civico, la scala, l’interno e eventuali pertinenze come box o cantina. Deve essere specificato a chi è intestata la proprietà – quindi il nominativo del venditore – e, se la richiesta è fatta da un delegato (come può avvenire in caso di agenzia o notaio), va indicato chiaramente anche questo aspetto.

Regolarità dei pagamenti

Uno degli elementi centrali riguarda naturalmente la regolarità nei pagamenti delle spese condominiali. È qui che la liberatoria deve entrare nel merito e fornire un’informazione puntuale sull’avvenuto versamento delle quote ordinarie, cioè quelle che coprono i costi abituali di gestione dell’edificio – come la pulizia delle parti comuni, la manutenzione, l’illuminazione o il compenso dell’amministratore.

Ma ancora più importante è che venga data evidenza dell’eventuale presenza di spese straordinarie già deliberate dall’assemblea: per esempio interventi su tetto, facciata, ascensore o impianti condominiali, che seppur non ancora eseguiti, possono generare obblighi economici futuri a carico dell’unità in vendita.

Non è raro che l’acquirente, fidandosi di una liberatoria troppo generica, si trovi poi a dover affrontare spese impreviste già pianificate dal condominio, ma non esplicitate nel documento. Per questo è fondamentale che la liberatoria riporti non solo ciò che è stato pagato, ma anche ciò che è stato approvato e ancora da versare, con le relative cifre o almeno con una chiara indicazione della ripartizione futura.

Fondi condominiali accantonati

Altro aspetto da considerare è la presenza di eventuali fondi condominiali accantonati, ad esempio per lavori futuri o per il trattamento di fine rapporto del portiere. Anche in questo caso, la quota dell’unità immobiliare rispetto al fondo può incidere sulla trattativa: in alcuni casi può rappresentare un valore aggiunto (se la somma è già versata e copre spese importanti), in altri può determinare un accordo tra le parti su chi dovrà sostenerne il costo.

Situazione legale del condominio

Una liberatoria condominiale completa non può tralasciare la situazione legale del condominio, ovvero l’esistenza di eventuali cause in corso. Il contenzioso può riguardare un condomino specifico, oppure coinvolgere l’intero edificio (per esempio un’impresa che ha eseguito lavori contestati). In ogni caso, il potenziale acquirente ha diritto di esserne informato, perché potrebbe essere chiamato a contribuire alle spese legali o, peggio, a sopportarne le conseguenze economiche in futuro.

Non meno importante è che la liberatoria indichi in modo esplicito se ci sono irregolarità contabili note, piani di rientro concordati o accordi personalizzati tra amministratore e condomino venditore. Anche queste situazioni, sebbene talvolta sottaciute, possono avere un impatto diretto sul buon esito della compravendita o sulla fiducia del compratore.

Chi deve richiedere la liberatoria condominiale?

La richiesta della liberatoria deve essere formulata dal proprietario dell’immobile o da un soggetto appositamente delegato. L’amministratore, infatti, non è autorizzato a rilasciare il documento a soggetti terzi – come l’acquirente, il notaio o l’agenzia – se non in presenza di una delega formale da parte del proprietario.

La richiesta deve essere presentata in forma scritta, preferibilmente:

• tramite PEC (Posta Elettronica Certificata);
• oppure mediante raccomandata A/R.

L’amministratore ha l’obbligo di rilasciare la liberatoria in tempi ragionevoli, ai sensi dell’art. 1130 del Codice Civile. La mancata collaborazione può comportare anche la revoca del suo incarico.

Il rilascio può essere gratuito o a pagamento, a discrezione del regolamento condominiale o della prassi interna. In alcuni casi viene previsto un piccolo diritto di segreteria.

Cosa fare in caso di debiti condominiali?

Quando la liberatoria condominiale evidenzia morosità o spese straordinarie non saldate, venditore e acquirente devono affrontare la situazione con tempestività, per evitare che queste pendenze blocchino la compravendita o generino problemi dopo il rogito. Quali sono i possibili accordi per evitare contenziosi?

Pagamento anticipato da parte del venditore

La soluzione più semplice è che il venditore saldi tutti i debiti prima del rogito. In questo modo, l’immobile viene trasferito privo di pendenze, tutelando l’acquirente e consentendo al notaio di poter  stipulare l’atto di vendita. È la via più lineare e riduce al minimo i margini di incertezza.

Accordo economico con sconto sul prezzo

Se il venditore non può (o non vuole) saldare subito, le parti possono concordare una riduzione del prezzo di vendita pari all’importo dei debiti. In questo modo sarà l’acquirente a farsene carico, ma con un’adeguata compensazione economica. Questo accordo va formalizzato e comunicato al notaio.

Deposito fiduciario presso il notaio

Nei casi più delicati o con importi elevati, è possibile versare l’importo dovuto in deposito presso il notaio, che lo tratterrà fino all’avvenuto saldo da parte del venditore. Questa formula garantisce entrambe le parti e consente di procedere al rogito in sicurezza.

Qualunque sia la soluzione scelta, è fondamentale che nel contratto di compravendita sia inserita una clausola chiara che regolamenti la gestione dei debiti condominiali: chi li paga, in che modo e entro quali tempi. Questo tutela entrambe le parti e previene eventuali contenziosi.

Perché affidarsi ad un’agenzia immobiliare?

Per evitare spiacevoli sorprese, la soluzione è affidarsi ad un’agenzia immobiliare per la richiesta della liberatoria condominiale. I consulenti si occuperanno di:

• aiutare il venditore nella richiesta della liberatoria;
• verificare che i contenuti siano completi e coerenti;
• garantire il rispetto delle tempistiche per la consegna al notaio.

Il consiglio è quindi quello di rivolgersi sempre a dei professionisti del settore: Studio Ungheria offre la migliore consulenza immobiliare a Roma dal 1997. Siamo pronti a mettere al tuo servizio tutta la nostra esperienza e competenza: contattaci per acquistare la tua nuova casa senza intoppi e pensieri!