IMU sul garage: quando si paga e quando si è esenti?

Uno dei dubbi più diffusi per i proprietari di immobili riguarda il versamento dell’IMU sul garage: si paga oppure no?

La risposta è, come spesso accade, “dipende”. Le variabili da considerare sono diverse: il rapporto tra il box auto e la prima casa, il numero di pertinenze di proprietà e anche la categoria catastale che riguarda il garage.

Per evitare di compiere errori e dover affrontare poco piacevoli sanzioni, è importante capire bene le regole che ruotano intorno al binomio “Imu-garage”. Nelle prossime righe cercheremo di fare chiarezza su tutti gli aspetti riguardanti tale tematica.

Cos’è l’IMU e perché il garage è un caso particolare

L’IMU (Imposta Municipale Propria) è un tributo comunale che si applica ai possessori di immobili, aree fabbricabili e terreni agricoli. Dal 2008, questa tassa di possesso non si paga più sulla prima casa, a meno che non si tratti di immobili di lusso, che hanno le categorie catastali A/1, A/8 o A/9.

Il box auto è una fattispecie particolare, in quanto in alcuni casi può essere considerato una pertinenza dell’abitazione principale, mentre in altri un’unità immobiliare autonoma a seconda del suo utilizzo e della sua registrazione catastale.

Quindi, quando l’IMU sul garage deve essere versato?

Se il box auto è una pertinenza catastale

Ai fini fiscali, il box auto rientra tra le pertinenze dell’abitazione principale, insieme a cantine e tettoie.
La normativa fa riferimento a tre categorie catastali precise:

C/2: magazzini, cantine e soffitte;
C/6: box auto, garage, posti auto coperti o scoperti;
C/7: tettoie, autorimesse o aree coperte.

La legge prevede che l’esenzione IMU si applichi solo a una pertinenza per ciascuna categoria catastale, anche se il contribuente possiede più unità dello stesso tipo. Facciamo un esempio per rendere tutto più chiaro.

Se possiedi due box auto, solo uno (accatastato come C/6 e legato alla prima casa) potrà beneficiare dell’esenzione. L’altro sarà considerato seconda proprietà e di conseguenza, sarà dovuto il pagamento dell’IMU.

Il box auto non paga l’IMU quando è pertinenza della prima casa e rispetta tutte le condizioni previste dalla normativa.
In particolare, l’esenzione si applica se:

il box è accatastato come C/6;
risulta formalmente di pertinenza alla prima casa;
è utilizzato dal proprietario o dai familiari conviventi;
rientra nel limite di una sola unità per categoria catastale.

Il vincolo di pertinenza deve essere obbligatoriamente dichiarato e registrato catastalmente.
Non basta l’utilizzo di fatto: un box usato per parcheggiare l’auto, ma non formalmente dichiarato come pertinenza è comunque soggettoaIMU.

Quando l’IMU sul garage si paga?

Il pagamento dell’IMU sul garage è obbligatorio quando questo non rientra nel regime di pertinenza o è considerato unità immobiliare indipendente.

In particolare, si paga l’imposta se:

il box non è collegato catastalmente alla prima casa;
si trova in un edificio lontano dalla prima casa;
è affittato a terzi o concesso in comodato gratuito;
è accatastato separatamente o destinato ad uso deposito;
è un secondo box auto oltre quello già esente.

In questi casi, il box viene tassato come qualsiasi immobile diverso dall’abitazione principale e quindi soggetto a imposta piena. Proviamo a fare un altro esempio pratico.

Un proprietario possiede una casa principale e due box auto. Solo uno dei due, dichiarato come pertinenza, sarà esente. Il secondo box, anche se utilizzato dallo stesso proprietario, sarà considerato seconda proprietà e pagherà l’IMU.

Come calcolare l’IMU sul box auto

Quando il box auto rientra tra gli immobili soggetti a tassazione, l’importo dell’IMU si calcola seguendo lo stesso metodo previsto per le altre tipologie di fabbricati. Il procedimento può sembrare complicato a prima vista, ma in realtà si basa su tre passaggi piuttosto semplici.

Il punto di partenza è la rendita catastale del box, ossia il valore attribuito dall’Agenzia delle Entrate in base alle caratteristiche dell’immobile (categoria, dimensioni, ubicazione). Questa rendita viene rivalutata del 5% per aggiornare il valore ai parametri correnti.

Successivamente, il risultato viene moltiplicato per un coefficiente fisso di 160, stabilito dalla legge per tutti i fabbricati appartenenti al gruppo catastale C, a cui appartengono appunto i garage e i box auto.

Il valore ottenuto rappresenta la base imponibile, cioè l’importo su cui calcolare l’imposta vera e propria. A questo punto si applica l’aliquota comunale, che varia in base alle delibere di ciascun Comune, che ad oggi si aggira tra lo 0,76% e l’1,06%.

Facciamo ancora una volta un esempio concreto. Immaginiamo un box auto con una rendita catastale di 400 euro:

Rivalutando del 5%, la rendita diventa 420 euro.
Moltiplicando per 160, si ottiene una base imponibile di 67.200 euro.
Applicando un’aliquota dello 0,76%, l’importo dell’IMU sarà circa 510 euro all’anno.

Naturalmente, si tratta di un calcolo indicativo: ogni Comune può prevedere agevolazioni o riduzioni per determinate categorie di contribuenti, come gli over 65, i disabili o i proprietari che concedono il box in comodato gratuito a parenti di primo grado. Per questo motivo, è sempre buona norma consultare il regolamento comunale o utilizzare il calcolatore online IMU disponibile sui siti istituzionali.

Attenzione alle delibere comunali

Uno degli aspetti più importanti da ricordare quando si parla di IMU sul garage è che si tratta di un’imposta locale. Questo significa che, pur essendo regolata da norme nazionali, ogni Comune ha la facoltà di stabilire le proprie aliquote, scadenze e agevolazioni.

Le aliquote comunali vengono deliberate ogni anno e pubblicate sul sito istituzionale del proprio Comune entro il mese di giugno. È quindi fondamentale consultare le delibere aggiornate sul sito (sezione “Tributi” o “IMU”), anche al fine di verificare eventuali parziali esenzioni e agevolazioni.

Quest’ultme sono generalmente previste nei seguenti casi:

riduzioni per garage dati in comodato gratuito a parenti di primo grado, purché registrato e ubicato nello stesso Comune della casa principale;
esenzioni o sconti per soggetti con disabilità, over 65 o con basso reddito;
riduzioni per fabbricati dichiarati inagibili o in ristrutturazione;
agevolazioni per immobili situati in zone montane o rurali;
in alcuni casi, tariffe agevolate per cooperative edilizie o condomìni con box comuni.