Atto di provenienza dell’immobile, cos’è e a cosa serve?

Prima di vendere o acquistare un immobile è importante verificare la presenza di tutti i documenti necessari. Tra questi è imprescindibile l’atto di provenienza. Ma di cosa si tratta?

Rappresenta il documento con il quale il bene oggetto di futura vendita è stato acquistato precedentemente dall’attuale venditore e la sua funzione principale è quella di comprovare in quale modalità il titolare attuale dell’immobile abbia acquisito i diritti reali su di esso. Nelle prossime righe osserveremo da vicino le sue caratteristiche e ci soffermeremo anche sulle varie tipologie esistenti.

Cos’è l’atto di provenienza?

L’atto di provenienza, detto anche titolo di proprietà, è un documento con pieno valore giuridico e legame che dimostra come l’attuale proprietario dell’immobile ne sia entrato in possesso e ne attesta la titolarità.

All’interno del documento sono riportati i seguenti elementi:

i soggetti contraenti: l’identificazione anagrafica dettagliata del precedente titolare e l’attuale intestatario;
il titolo istitutivo del passaggio: la causale giuridica alla base della cessione, come ad esempio una classica compravendita, oppure una donazione;
l’inquadramento topografico e catastale: l’ubicazione precisa dell’immobile (comune, via, civico), la descrizione dei confini e gli estremi identificativi catastali (foglio, particella, subalterno);
la consistenza dei diritti attribuiti: la precisazione circa il trasferimento della piena proprietà (controllo assoluto e godimento esclusivo), della sola nuda proprietà (titolarità priva dell’uso immediato), dell’usufrutto (facoltà di trarre utilità dal bene pur senza esserne proprietario) o di una semplice quota di comproprietà (come nell’ipotesi di ripartizione tra coeredi);
l’individuazione delle pertinenze: l’indicazione espressa delle strutture accessorie collegate all’unità abitativa principale. Risulta indispensabile che locali quali cantine, garage, box o posti auto vengano citati espressamente per attestare la loro effettiva titolarità;
oneri, pesi o limitazioni al godimento: la presenza di condizionamenti che gravano sull’immobile. Rientrano in questo ambito le servitù passive (come il diritto di passaggio accordato al fondo vicino), le limitazioni d’uso a favore di terzi o i riferimenti a iscrizioni ipotecarie contratte a garanzia di crediti.

La differenza tra atto di provenienza e documenti catastali

Spesso e volentieri, l’atto di provenienza viene confuso con la visura catastale. In realtà, i due documenti hanno funzionalità diverse.

Le risultanze catastali possiedono un valore prevalentemente descrittivo, identificativo e fiscale. La visura permette di censire l’immobile, classificarne la destinazione d’uso (ad esempio ad uso abitativo o commerciale) e determinare la relativa rendita, sulla quale verranno applicate le imposte.

Diversamente, l’atto di provenienza costituisce l’unico documento che definisce la proprietà legale dell’immobile, difatti i l’intestazione presente nelle banche dati del Catasto non garantisce, di per sé, la proprietà di un immobile.

Quali sono le tipologie di atto di provenienza?

Nella pratica esistono diversi atti di provenienza che variano a seconda della finalità preposta. Ad esempio, possiamo annoverare il titolo di proprietà per le compravendite, così come le successioni e le donazioni. Osserviamo, quindi, le tipologie più comuni di atti redatti e stipulati da un notaio.

Rogito notarile

Rappresenta la tipologia di atto di provenienza più diffusa. Nella pratica è il contratto mediante il quale una parte cede ad un’altra un bene dietro corrispettivo di un prezzo stabilito.

Atto di donazione

Viene utilizzato quando un immobile viene trasferito a titolo gratuito, come ad esempio un genitore che cede una casa al figlio.

Atto di successione

Quando il bene viene ereditato in seguito ad un decesso del proprietario originario non è sufficiente solo la dichiarazione di successione. Infatti, per completare il trasferimento di proprietà bisogna redigere quel titolo di proprietà chiamato atto di successione, il quale attesta l’accettazione dell’eredità.

Atto di divisione

Qualora un bene ricada in uno stato di comunione ereditaria, l’atto di divisione stipulato dinanzi al notaio permette di sciogliere il vincolo collettivo e assegnare a ciascun condividente la titolarità esclusiva di specifiche porzioni o beni.

Sentenza del tribunale

Il titolo di proprietà può scaturire anche dalla sentenza di un tribunale. Un esempio tipico è la sentenza che accerta l’usucapione, con cui si riconosce il diritto a seguito del possesso continuato e prolungato per un periodo previsto dalla legge.

A cosa serve l’atto di provenienza?

L’atto di provenienza è un documento essenziale per tutte le parti coinvolte in una compravendita.

Dalla prospettiva del venditore è utile, in quanto permette di verificare prima della messa in vendita che tutto sia in ordine e non siano presenti particolari vincoli, come ad esempio alcune servitù sull’immobile. Tutto ciò permette di evitare contestazioni tardive prima del rogito che potrebbero determinare il fallimento della trattativa.

Mettiamoci ora nei panni dell’acquirente. L’atto di provenienza è la garanzia principale attestante che il venditore sia realmente il titolare esclusivo e che non vi siano elementi in grado di compromettere il futuro godimento dell’abitazione da parte dell’acquirente.

L’atto di provenienza è importantissimo anche ai fini della richiesta del mutuo. La banca, attraverso la relazione preliminare del notaio, deve analizzare lo storico di tutti i passaggi di proprietà avvenuti negli ultimi vent’anni. Tale verifica serve ad accertare che non vi siano difetti nei titoli antecedenti tali da invalidare l’ipoteca posta a garanzia del finanziamento concesso.

Analogamente, il documento costituisce una garanzia insostituibile nel caso in cui si rendano necessari controlli o accertamenti di natura fiscale e legale, tutelando la posizione del contribuente in ogni sede.

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