Terreno edificabile e gli Immobili in corso di costruzione

Il terreno edificabile è il primo requisito per un immobile in corso di costruzione. Ecco cosa c'è da sapere

Il primo passo per avviare un progetto di edificazione è trovare il terreno giusto per avviare la costruzione dell'immobile. La compravendita del terreno edificabile è regolato da norme ben precise. Esse stabiliscono che il terreno può considerarsi edificabile quando sono definiti idonei dagli strumenti urbanistici del Comune di appartanenza del terreno. Non è infatti possibile costruire immobili su qualsiasi terreno e la sua edificabilità varia a seconda del Piano degli Interventi Comunali, il quali si occupa di delineare i parametri che rendono il terreno edificabile. 

Su quale terreno avviare un progetto edilizio

La concessione dell’edificabilità cambia, come appena accennato, in base al Piano degli Interventi Comunale, che si occupa di definire le zone urbane e i regolamenti attuativi come pure i parametri che consentono di stabilire le modalità e i tempi di costruzione. Tra i parametri principali che un terreno deve avere per essere considerato edificabile troviamo:

• Collegamento a gas, elettricità e fognature.
• Collegamente all'acqua corrente e potabile
• Facile raggiungibilità tramite strade

Una volta ottenuti i documenti necessari dal Comune che regolano le modalità di costruzione (come l'altezza dell'immobile o la superficie edificabile per appartamento), prima di iniziare la costruzione dell'immobile, occorre sapere a quale scopo andrà destinato. Se l'immobile ha uno scopo abitativo, per garantire una più facile vendibilità, è meglio che sia ben collegato, non solo con strade, ma anche con mezzi pubblici, al centro cittadino e a servizi come ospedali, uffici, scuole ecc. 

L’Imu per i terreni edificabili

Prima di decidere di acquistare dei terreni edificabili, è opportuno considerare la somma totale delle spese che si dovranno affrontare durante e dopo la compravendita. Tra queste figura certamente l'imu del terreno, che per i terreni segue dei precisi parametri.

• L’ubicazione esatta del terreno.
• La corretta area edificabile e quella agricola che ha intorno.
• I vincoli urbanistici che sono stati decretati dal Comune.

Per tutti i casi, però, l’aliquota applicata è quella ordinaria pari allo 0,76% ma, come accade per tutte le aliquote, ogni Comune ha la possibilità di variare questo valore dello 0,3%. Il moltiplicatore, che è il valore utile per il calcolo dell’Imu è il 110.

Un'altra spesa che può incorrere sull'acquirente è la plusvalenza. Con essa si indica la differenza tra il valore della vendita del terreno e il valore iniziale dell’acquisto. Un esempio tipico della plusvalenza si può evidenziare è quando un terreno agricolo diviene edificabile. Un modo per evitare che il prezzo pesi troppo sulle spalle dell'acquirente c'è. Si può far valutare il terreno prima dell'acquisto, così che sarà il proprietario ad attuare il cambiamento di categoria del terreno. 

Il Valore di mercato dei terreni

Il valore di mercato di un terreno cambia completamente poichè vengono applicate delle imposte sulla vendita che è tassata con aliquote differenti in base alla destinazione o se è considerato un terreno agricolo o edificabile. Le aliquote di imposta che vengono applicate sono di tre diverse tipologie. 

• l’imposta del 18% sul prezzo di vendita dei terreni agricoli;
• l’imposta ridotta dell’11% per tutti gli imprenditori agricoli che, diminuisce ulteriormente all’1% se si tratta di coltivatori diretti;
• per i terreni edificabili, invece, l’imposta rimane dell’11%, ma se a vendere è l’impresa l’Iva si applica nella misura del 20%.

Dunque è molto importante conoscere se il proprio appezzamento di terra è edificabile oppure agricolo per stabilire con sicurezza in quale momento il terreno agricolo diviene edificabile, o anche viceversa. 

Se un costruttore vuole essere sicuro di rispettare le norme e acquistare un terreno che sia edificabile e perfetto per il suo progetto di immobile può rivolgersi a un'agenzia di esperti in immobili in corso di costruzione che provvederanno a fare gli esami e a richiedere la giusta documentazione.